저자: 미상 · 외국인
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2008 금융위기 당시 마이클 버리가 미국 주택담보대출(서브프라임)의 위험을 파악하고 CDS로 하락에 베팅해 큰 수익을 낸 과정을 설명. 대출 증권화 구조(MBS, CDO), 변동금리·부분상환 대출의 위험, 주택가격 상승 전제의 취약성을 짚고, 투자 전 수익의 원천과 위험을 이해해야 한다는 교훈을 전달. 개별 자산에 대한 향후 가격 전망은 없음.
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2008년 금융위기 전, 많은 사람들은 미국에서 집을 사는 것이 좋은 투자라고 생각했습니다. 하지만 마이클 베리는 이 대출들을 자세히 들여다보았고, 무언가 잘못되었다는 것을 깨달았습니다. 그래서 그 예측에 돈을 걸기로 결정했습니다. 마이클 베리는 영화 "빅 쇼트"에서 크리스천 베일이 연기한 인물로 전 세계에 알려진 투자자입니다.
2008년 금융위기가 오기 몇 년 전, 그는 미국 부동산 투자를 조사하기 시작했습니다. 그리고 은행들이 빚을 제대로 갚지 못할 수도 있는 사람들에게 돈을 빌려주고 있었고, 그 빚들이 안전한 투자 상품으로 둔갑해 팔리고 있다는 사실을 알아냈습니다. 많은 사람들이 집값이 계속 오를 거라고 믿고 있었지만, 베리는 이 문제가 금융 시스템 전체에 영향을 줄 수 있다고 판단했습니다. 다만 문제를 알아차리는 것은 시작일 뿐이었습니다.
그는 이 예측이 맞았을 때 그것으로 돈을 벌 방법을 찾아야 했습니다. 그리고 그는 성공했습니다. 그의 베팅은 본인에게 1억 달러, 투자자들에게 7억 달러의 수익을 안겨주었습니다. 그렇다면 시장의 다른 많은 사람들이 보지 못한 이 위기를 마이클 베리는 어떻게 미리 내다볼 수 있었을까요? 그리고 사람들이 대출금을 갚지 못할 것이라는 데 걸어서 어떻게 그렇게 많은 돈을 벌었을까요?
오늘 우리는 이 이야기를 함께 살펴보겠습니다. 그가 무엇을 알아챘는지 이해하려면 기본부터 시작해 봅시다. 주택 금융은 어떻게 작동할까요? 은행이 집을 사는 사람에게 돈을 빌려주면, 그 사람은 이자와 함께 시간이 지나며 그 돈을 갚습니다. 상환을 멈추면 은행은 집을 가져가 팔아서 빌려준 돈을 회수할 수 있습니다.
여기까지는 간단합니다. 은행이 돈을 빌려주고, 사람은 그 돈을 빚집니다. 하지만 돈을 빌려준 은행은 이 빚을 다른 은행에 팔 수도 있습니다. 예를 들어 투자은행이 그렇습니다. 매입자는 대가를 치르고 이 대출의 상환금을 받을 권리를 얻으며, 여러 다른 은행으로부터 수천, 수백만 건의 이런 빚을 사들일 수 있습니다.
이 빚들은 한데 모여 다른 투자자들에게 팔리는 증권을 만드는 기초가 됩니다. 이 증권을 산 사람들은 그 대출들의 상환금 일부를 받습니다. 브라질에서 이와 비슷한 개념은 부동산 대출과 연결된 증권인 CRI입니다. 일부 부동산 펀드, 즉 FII나 페이퍼 펀드도 이런 증권에 투자합니다. 미국에서는 주택 금융과 연결된 이런 증권을 MBS라고 부릅니다. 실제로 이 증권에 투자한 사람들은 수천 명의 사람들이 계속 주택담보대출 상환금을 내야 자신의 돈을 돌려받을 수 있습니다.
이 아이디어는 말이 되는 것처럼 보였습니다. 한 가족은 상환하기 어려울 수 있지만, 대출이 수천 건이니 다른 사람들의 상환금이 그런 손실을 상쇄해 줄 거라고 생각한 것입니다. 이 증권들은 또한 위험 수준이 다른 부분으로 나뉘었습니다. 이 부분들을 섹션 또는 트랑슈라고 부릅니다.
사람들이 상환하지 않아 돈이 부족해지기 시작하면, 손실은 먼저 에쿼티라고 불리는 부분을 강타합니다. 그 손실이 그 부분이 감당할 수 있는 것보다 크면, 다음 층인 메자닌으로 넘어갑니다. 그리고 계속 커지면 시니어라고 불리는 최상층에 도달할 수 있습니다. 돈을 잃을 위험이 클수록 제공되는 수익률도 높아집니다. 시니어 부분은 손실이 다른 부분들을 거쳐야 도달하기 때문에 수익이 적었습니다.
이렇게 부분으로 나누는 방식은 CMO라는 약어로 알려진 투자 상품에 나타납니다. CDO라는 다른 종류의 투자도 있었습니다. 이것들은 서로 다른 부채와 방금 설명한 증권의 일부까지 묶을 수 있었습니다. 손실이 발생할 위험이 더 높은 부동산 증권의 일부들을 모아 새로운 투자 상품을 만들었습니다. 여러 곳에서 나온 부채를 묶는 것이 이 투자를 더 안전하고 분산된 것으로 보이게 했습니다. 하지만 이 모든 것은 같은 것에 의존하고 있었습니다. 사람들이 여전히 주택담보대출을 갚아야 했던 것입니다. 그렇다면 이 사람들이 계속 갚을 수 있을지 누가 감시하고 있었을까요?
주택 대출을 투자자를 위한 증권으로 바꾸는 이 아이디어는 1970년대에 시작되었습니다. 1984년, 로널드 레이건 대통령은 보험회사나 연금기금 같은 기관이 이런 증권에 더 쉽게 투자할 수 있도록 하는 법에 서명했습니다. 이로 인해 이런 유형의 증권에 대한 수요가 늘었습니다.
투자자에게 이것은 좋은 사업처럼 보였습니다. 이자로 돈을 벌 수 있었고, 증권 뒤에 수천 건의 주택담보대출이 있다는 것은 안정감을 주었습니다. 대출을 해준 은행에게도 큰 사업이었습니다. 그들은 이 빚을 팔아 돈을 회수하고, 그 돈으로 다시 새로운 대출을 해줄 수 있었습니다.
바로 여기서 문제가 시작되었습니다. 은행이 대출을 많이 할수록 팔아야 할 빚도 많아졌습니다. 은행은 대출을 해주고 그 빚을 팔아서 돈을 벌었습니다. 이것은 주택담보대출을 더욱 부추겼습니다. 한편 집을 소유하는 것은 미국인의 꿈의 중요한 부분이었습니다. 그리고 집을 더 쉽게 사게 하는 것은 정치인들의 지지도 받았습니다.
그래서 모든 방면에서 관심을 가진 사람들이 있었습니다. 가족들은 집을 사고 싶어 했고, 투자자들은 이 증권을 사고 싶어 했으며, 은행은 둘 사이의 연결고리 역할을 했습니다. 2001년부터 2003년 사이 미국 금리는 거의 6%에서 1%로 떨어졌습니다. 돈을 빌리는 것이 훨씬 싸졌고 더 많은 사람들이 집을 살 수 있게 되었습니다.
더 많은 사람들이 사고 싶어 하면서 집값은 자연스럽게 올랐습니다. 집값이 오르면서 새 대출을 받기도 쉬워졌습니다. 사람들은 기존 주택담보대출을 새 대출로 바꿀 수 있었습니다. 이것을 차환, 즉 리파이낸싱이라고 합니다. 집값이 올랐으니 더 큰 대출을 받아 기존 대출을 갚고 차액을 가질 수 있었지만, 미래에는 더 큰 빚을 안게 되었습니다.
집값이 계속 오르는 동안 상환에 어려움을 겪는 사람들은 새로운 대출로 간단히 해결할 수 있었습니다. 영화 "빅 쇼트"에는 이를 잘 보여주는 장면이 있습니다. 한 여성이 집 다섯 채와 아파트 한 채를 가지고 있다고 말합니다. 발상은 집을 사서 가치가 오르기를 기다리고, 그 상승분을 이용해 더 많은 신용을 얻어 또 다른 집을 사는 것이었습니다.
하지만 이것이 계속 작동하려면 집값이 계속 올라야 했습니다.
마이클 베리는 이 성장의 이면에 무엇이 있는지 조사하기 시작했습니다. 그는 투자 문서를 읽고 그 뒤에 어떤 자금이 있는지 이해하려 했습니다. 그 정보는 공개되어 있습니다. 그렇게 그는 자세히 살펴보고 투자자들에게 무엇이 팔리고 있었는지 알 수 있었습니다.
그 문서들은 은행들이 점점 더 위험한 대출을 하고 있었다는 것을 보여주었습니다. 이것은 여기 브라질에서 투자하는 모든 사람에게 의미가 있습니다. 보고서와 투자설명서를 읽으면 돈이 어디서 오는지, 그리고 어떤 위험을 지는지 이해하는 데 도움이 됩니다. 이는 투자 펀드, CRI, 그리고 다른 종류의 투자에도 똑같이 적용됩니다.
미국에서 은행들은 채무불이행 위험이 더 높은 사람들에게 대출을 해주고 있었습니다. 이 대출들은 서브프라임이라고 불렸고, 이 위기가 알려지게 된 이름, 즉 이른바 서브프라임 위기가 바로 여기서 나왔습니다. 그리고 마이클 베리가 그 계약들의 세부 내용을 들여다보자, 이 대출들이 매우 위험하다는 것이 더 분명해졌습니다.
한 예로, 계약의 정해진 기간 동안 낮은 금리로 시작하는 대출이 있었습니다. 그 기간이 끝나면 이자는 새로운 시장 기준금리에 은행과 합의한 추가 금액을 더해 다시 계산되었습니다. 이는 상환액을 상당히 올릴 수 있었습니다. 처음에는 상환금이 가족의 예산 안에 들어맞았지만, 그것이 금리가 바뀌었을 때도 계속 갚을 수 있다는 뜻은 아니었습니다.
1982년 법 개정은 이런 유형의 대출에 여지를 열어주었습니다. 이후 수십 년간의 다른 변화들은 이런 대출이 전국에 퍼지는 데 도움을 주었습니다. 2003년, 무언가가 마이클 베리의 주의를 끌었습니다. 일정 기간이 지나면 금리가 바뀌는 대출이 제공되고 있었던 것입니다.
상환액은 처음에는 낮았는데, 사람이 이자만 냈기 때문입니다. 빌린 돈을 갚기 시작하는 것은 나중에야 시작되었습니다. 마이클 베리에게 이것은 은행이 상환 능력이 더 낮은 사람들에게까지 점점 더 많은 대출을 해주는 데 더 관심이 많다는 것을 보여주었습니다.
2004년, 마이클 베리는 대형 주택금융회사인 컨트리와이드 파이낸셜의 주의를 끌었습니다. 이 회사는 전체적으로는 대출을 줄이고 있었지만, 서브프라임 대출은 늘고 있었습니다. 확장은 바로 가장 위험한 부분에 집중되어 있었습니다.
그다음에는 네거티브 어모티제이션 계약이라 불리는 계약들이 등장했습니다. 이름은 복잡하게 들리지만, 실제로는 이렇게 작동했습니다. 사람이 그달에 내야 할 이자보다 적게 내고, 그 차액은 빚의 끝에 더해집니다. 다시 말해, 사람이 매달 갚더라도 계속 더 많은 빚을 지게 됩니다. 일부 계약에서는 사람이 상환의 일부를 미룰 수 있었지만, 그 금액은 사라지지 않았습니다. 이미 빚진 금액에 더해졌습니다.
그 사람은 이미 상환에 어려움을 겪고 있었고, 계약은 그 상환의 일부를 미룰 수 있게 해주었습니다. 이는 즉각적인 안도감을 주었지만, 미래에 갚아야 할 빚을 늘렸습니다. 신용카드의 최소 결제액과 조금 비슷합니다. 청구서의 일부만 내고 나머지는 이자와 함께 나중에 내는 것 말입니다. 이런 대출 구조에서는 사람이 그달의 이자조차 감당하지 못할 만큼만 낼 수도 있었습니다. 그 차액은 빚에 더해졌습니다. 그래서 갚고 있는 와중에도 점점 더 많은 빚을 지게 될 수 있었습니다.
희망은 집값이 계속 올라서 그것이 미래의 빚 문제를 해결하는 데 도움이 되는 것이었습니다. 집값이 계속 오르면 사람은 대출을 다른 것으로 바꾸려 시도할 수 있었습니다. 하지만 가격 상승이 멈추면 그 새 대출을 받기는 점점 더 어려워졌습니다. 마이클 베리는 이런 대출이 시장을 계속 성장하게 도왔지만, 모든 것이 잘못될 위험도 키웠다는 것을 알아챘습니다.
이 이야기에는 또 하나의 매우 중요한 세부사항이 있었습니다. 이 계약들은 이미 낮은 금리가 언제 끝나는지를 규정하고 있었습니다. 그 기간이 끝나면 수수료는 사람들이 더 이상 감당할 수 없는 수준으로 단순히 올라갈 수 있었습니다. 그들의 계산에 따르면, 문제는 많은 대출의 금리가 재조정되는 2007년에 시작될 것이었습니다.
그는 세 가지 핵심 정보를 모았습니다. 상환 능력이 낮은 사람들, 더 비싸질 수 있는 상환금, 그리고 집값이 계속 오르기를 바라는 희망이었습니다. 이제 그는 그 모든 것이 잘못되었을 때 돈을 벌 방법을 알아내야 했습니다.
이 베팅을 하기 위해 마이클 베리는 CDS라는 약어로 알려진 계약을 사용했습니다. 이 계약은 빚이 갚아지지 않을 경우를 대비한 보호 장치 역할을 합니다. 이 보호를 사는 사람은 주기적으로 대가를 지불합니다. 그 대가로 판매자는 문제가 생기면 계약에 명시된 손실을 보전하기로 동의합니다.
이것은 보험료를 내는 것과 비슷하지만, 중요한 차이가 하나 있었습니다. 이 포지션을 잡기 위해 증권을 소유할 필요가 없었다는 것입니다. 바로 그가 한 것이 이것이었습니다. 다시 말해, 그는 증권을 하나도 사지 않고도 그 증권이 손실을 낼 때 돈을 벌 수 있었습니다. 그는 서브프라임 대출과 연결된 증권 부분에 대해 이 보호를 계약했습니다. 이들이야말로 그런 손실의 영향을 가장 먼저 받을 부분이었습니다.
앞서 말씀드린 부분 나누기를 기억하시나요? 그는 바로 손실을 입을 위험이 가장 큰 부분들을 골랐습니다. 사람들이 그 증권의 대출 상환을 멈추면 증권의 가치는 떨어질 수 있었고, 그 경우 그가 가진 보호 계약의 가치는 올라갑니다. 하지만 이 베팅에는 대가가 따랐습니다.
기다리는 동안 그는 이 보호에 대한 대가를 계속 지불해야 했습니다. 일종의 월간 지불이었습니다. 문제를 알아챘다고 해서 곧바로 돈을 버는 것은 아니었습니다. 문제는 계약이 유효한 동안 나타나야 했고, 손실은 그들이 보전할 수 있는 종류의 것이어야 했습니다. 그것이 그가 건 큰 베팅이었습니다.
그는 대출이 손실을 내기 시작할 때 돈을 벌 것이라는 데 걸었습니다. 반면 많은 사람들은 가족들이 계속 집값을 내고 집값이 계속 오를 것이라는 데 걸고 있었습니다. 그는 단지 그런 일이 일어나지 않을 경우 수익을 낼 수 있는 보호에 돈을 지불하고 있었던 것입니다.
집값이 떨어지기 시작하자 대출을 새것으로 바꾸기는 더 어려워졌습니다. 계속 갚기 위해 새 대출을 받았던 사람들은 빠져나갈 길이 없었고, 동시에 많은 계약에서 낮은 금리 기간이 끝나고 있었습니다. 수수료는 더 비싸졌고, 점점 더 많은 사람들이 상환에서 뒤처졌습니다.
그리고 집을 되찾는 것조차 빌려준 돈을 돌려받는다는 보장은 아니었습니다. 가격이 떨어지고 있었기 때문에, 매각 대금은 사람이 갚아야 했던 금액보다 적을 수 있었습니다. 투자자들이 대출 상환금으로 돈을 받았다는 것을 기억하시나요? 사람들이 상환을 멈추자, 그들에게 전달될 돈이 적게 들어왔습니다. 그리고 집을 팔아도 그 빚을 다 메우지 못하면, 빌려준 돈의 일부는 회수되지 않았습니다.
그러면 손실은 그 채권을 산 사람들에게 돌아갔습니다. 더 안전하다고 여겨졌던 부분조차도 보호에는 한계가 있었습니다. 손실이 먼저 잃게 될 부분들을 다 삼키면, 그 손실은 새로운 층에 영향을 주기 시작했습니다. 트리플 A나 AA 등급처럼 안정성이 가장 높은 채권조차 손실을 냈습니다.
문제는 여러 곳의 은행과 투자자들이 이 증권을 샀기 때문에 번졌습니다. 문제가 터지자, 그가 사둔 보호의 가치는 더 커졌습니다. 그 손실로부터 자신을 지키고 싶어 하는 사람들이 많아졌지만, 그는 이미 모든 계약을 가지고 있었습니다.
이 베팅은 그에게 약 1억 달러의 수익을, 투자자들에게는 7억 달러의 수익을 가져다주었습니다. 2000년 11월 펀드 설립부터 2008년 6월까지 펀드 전체의 결과를 보면, 수수료와 비용을 차감하고도 약 489%의 수익률을 기록했습니다. 같은 기간 미국의 주가지수인 S&P는 3%에 조금 못 미치는 수익률을 냈습니다.
Você sabe — "Let's put all of this together" soa como fechamento, então mantenho a linha de raciocínio.
Este trecho é a parte final da análise de Michael Burry: ele percebeu que, para aqueles investimentos continuarem funcionando, muitas pessoas já não tinham condições de pagar os empréstimos. A saída proposta era contrair um novo empréstimo, contando com a continuidade da valorização dos imóveis. Se essa valorização parasse, a conta simplesmente não fecharia.
A partir desse caso, o ponto central é que, antes de olhar quanto um investimento rende, vale entender de onde esse dinheiro vem. Em um fundo imobiliário, por exemplo, ele vem de aluguéis e do pagamento de dívidas. Então surgem as perguntas: quem precisa pagar para que esse dinheiro chegue até você? E o que poderia dar errado? Quem poderia deixar de pagar?
O investimento depende de uma condição favorável que pode não durar para sempre. Ler relatórios e documentos ajuda a entender isso, em vez de decidir apenas pelo desempenho exibido na tela.
Não precisamos prever crises para aproveitar essa lição, mas precisamos entender o que estamos comprando e que risco estamos assumindo. Se você não consegue explicar de onde vem determinado retorno e em que situação ele pode gerar perdas, vale entendê-lo melhor antes de colocar seu dinheiro ali.
Se você gostou deste conteúdo e quer entender como uma bolha imobiliária pode afetar um país inteiro por décadas, assista ao outro vídeo do canal sobre o Japão. Nele, o apresentador explica como os preços dos imóveis despencaram e por que, depois do estouro da bolha, a economia levou tantos anos para se recuperar.
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