저자: 이형수 · 한국인
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결론: 서울 노후 연립주택(특히 정비사업·역세권 용적률 상향 수혜 기대 지역) 투자 가치가 있다는 주장이며, 종목·지수 가격 예측은 없음. 투자 시 주의점: 연립주택 투자는 대출·손실 위험이 크며, 재건축 추진 여부는 등기부등본과 조합 동의율(80% 이상 필요) 확인이 핵심이라고 설명. 선별 기준: 거주 기간이 긴 장기 거주자 비중이 높으면 사업성이 낮고, 대출이 있거나 손바뀜이 잦은 곳은 투자 의지가 있는 신호로 해석. 정책 배경: 2021년 서울시의 역세권(250m 이내) 연립주택 용적률 상향 발표로 사업성이 개선되었다고 주장하며, 정비사업보다 역세권 사업의 부상을 언급. 소개 물건: 금천구 현대빌라(대지지분 평당 가격이 아파트 대비 약 60% 수준), 신도림 인근 진영빌라(준공업지역, 주변 재정비구역 개발 기대), 성수동 일대 연립주택군 등을 예시로 제시하며 3~5년 거주 후 매도 전략을 언급. 출연자 전망: 투자 결정은 본인 책임이며 작가 개인 의견이라고 명시. 종목·자산 가격 방향 예측 발언은 없음.
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상담을 해보면 부동산으로 성공한 분들보다 잘못 투자해서 찾아오시는 분들이 훨씬 많습니다. 부동산은 한 번 잘못 투자하면 큰돈이 묶이고, 대출까지 끼어 있으면 손실 규모가 더 커질 수 있습니다. 서울 연립주택에 대한 투자 포인트를 말씀드렸는데, 좋은 점이 있는 만큼 반드시 조심하고 주의해야 할 부분도 있습니다. 어떤 것들을 체크해야 하는지 자세히 설명드리겠습니다.
투자 목적으로 연립주택을 매수하신다면 전 세대의 등기부등본을 열람해 보실 것을 권합니다. 연립주택 재건축은 결국 주민들의 뜻이 모여 80% 이상의 동의를 얻어야 가능합니다. 그래서 세대별 소유 상황을 미리 파악해야 합니다. 가급적 손바뀜이 많은 곳이 좋습니다.
건축 때부터 30년 넘게 살아온 분들의 비중이 너무 높다면, 투자보다는 "이 동네에서 영원히 살겠다"는 분들이 많은 것입니다. 이런 곳은 재건축 사업에 도움이 되기 어렵습니다. 등기부등본을 열람해 보면 한 세대가 30~40년을 살고 계신 경우도 있는데, 이런 곳은 사업 추진이 어려울 수 있습니다.
대출이 있다는 것은 투자 마인드가 있는 것으로 볼 수 있어 좋은 신호입니다. 일반인들은 대출을 꺼리는 경우가 많지만, 대출을 받아 투자한 분들은 사업 진행 시 협조적인 경우가 많습니다.
연립주택은 낡은 집이기 때문에 내구성이 떨어진다는 점을 염두에 두셔야 합니다. 재건축이 언제 될지 모르는 만큼 거주 기간 동안의 불편을 감수할 수 있는지, 자금 여력이 충분한지 미리 계획해야 합니다. 젊은 분들이라면 당장 목돈을 묶어 두기 어려울 수도 있으니, 본인 상황에 맞게 선택하셔야 합니다. 재건축 가능성이 낮다고 판단되면 빠르게 손절하는 것도 방법입니다.
연립주택과 가장 궁합이 잘 맞는 것은 소규모 주택 정비사업입니다. 일반 재개발·재건축과 달리 요건이 완화되어 있고 속도도 빠른 편이라, 잘만 접근하면 짧은 기간 안에 입주권을 얻을 수 있습니다.
2018년부터 약 2년 정도는 소규모 정비사업이 가장 주목받았고, 연립주택 투자의 핵심으로 꼽혔습니다. 지금도 여전히 좋은 사업이지만, 최근에는 역세권 사업도 못지않게 부상하고 있어 대안으로 떠오르고 있습니다.
지하철역에서 250m 안에 들어 있는 연립주택은 용적률 상향 혜택을 받을 수 있는 것이 핵심입니다. 서울시도 이와 관련한 정책을 발표했습니다. 대지 1,500㎡ 이상 5,000㎡ 이하 범위에서, 2종 일반주거지역이나 3종 일반주거지역에 있는 곳은 용적률을 최소 400%에서 최대 100%까지 올려 주는 방향입니다.
예전에는 역세권에 있어도 용적률이 200%에 육박하는 곳은 사업성이 떨어진다는 평가를 많이 받았습니다. 특히 90년대 연립주택이 그랬습니다. 그런데 이제는 용적률이 200%에서 400~700%까지 올라갈 수 있는 기회가 열린 것입니다. 따라서 역세권 연립주택은 용적률 기준을 조금 느슨하게 보셔도 됩니다. 용적률이 두 배가 되면 재산 가치도 두 배가 될 수 있다고 단순하게 생각하셔도 좋습니다. 조합원들의 이익도 그만큼 커집니다.
일반 주택 중에서는 흔하지 않겠지만, 1차 역세권 위주의 매물을 찾아보시는 것을 추천합니다.
책에서 소개된 곳 중 첫 번째는 금천구 시흥동의 현대빌라입니다. 10개 동이 넘는 대규모 연립주택 단지입니다. 주변에 롯데캐슬, 스테이트 같은 신축 아파트가 들어서면서 같이 가치가 올라가고 있습니다. 같은 동네의 남서울힐스테이트 아파트와도 비교해 볼 수 있습니다. 두 곳 모두 신축 아파트 단지가 될 가능성이 있습니다.
석수역 인근에서는 현대빌라가 더 저렴한 편입니다. 지금은 동네 분위기가 낙후되었다고 느끼실 수도 있지만, 앞으로 개발이 진행되면 많이 달라질 것으로 봅니다. 현재 거주 환경은 오래된 아파트보다 불편할 수 있지만, 대지지분 평단가가 주변 아파트의 약 60% 수준이라 훨씬 저렴하게 재건축 단지 입성을 노릴 수 있습니다. 평형은 10평 조금 넘는 곳부터 가장 큰 곳은 20평대 정도입니다. 책에 나온 연립주택 중 대지지분이 가장 넓은 곳은 30평이 넘기도 합니다. 금천구는 앞으로 개발 호재가 예정되어 있고 일자리도 풍부해 기대되는 지역입니다.
두 번째는 구로역과 신도림역 인근의 진영빌라입니다. 중공업 지역에 있고 토지 모양은 그리 예쁘지 않습니다. 다만 준공업지역은 일조권 같은 채광 규제를 크게 받지 않아, 주변 건물에 가려 빛이 들지 않는 집이 될 수도 있고 반대로 내 집이 다른 집의 채광을 막을 수도 있습니다. 진영빌라는 옆에 공원 부지를 끼고 있어 이런 문제가 어느 정도 해소되어 있습니다. 재건축이 되어도 문제가 적을 것으로 보입니다.
또 신도림 일대는 재정비 구역으로 지정되어 있어, 개발이 진행되면 진영빌라도 가치를 높게 평가받을 수 있는 곳입니다. 신도림역 주변은 예전과 많이 달라졌고 앞으로도 더 좋아질 전망입니다. 용적률도 400%까지 적용될 수 있는 곳이라, 재건축이 된다면 기대할 만합니다.
다만 거주 기간은 고려해야 합니다. 연립주택 투자에서는 사는 동안의 고생을 감안해야 합니다. 빠르면 약 3년, 길면 10년까지 걸릴 수 있습니다. 보통 3~5년 정도는 "몸테크"를 한다고 생각하셔야 합니다. 불편하더라도 나중에 아파트 입주권을 얻을 수 있다는 기대를 가질 수 있습니다.
예산이 부담스러운 분들을 위해 세 번째 추천지는 성수동입니다. 성수초등학교, 성수중학교 주변의 펜션타운이라 불리는 지역이 있습니다. 이곳뿐 아니라 장안동 빌라, 창신동 연립 등 아직 많은 연립주택이 남아 있습니다. 직접 가보시면 서울에도 이런 곳이 아직 있다는 것을 느끼실 수 있을 것입니다.
이 지역들은 준공업지역임에도 채광이 확보되는 곳이 많습니다. 성수초등학교와 중학교를 끼고 있어 학교 부지로 일조권을 확보한 경우가 많기 때문입니다. 이런 특징들을 유추하며 직접 구경해 보시면 재미있는 주말 나들이가 될 것입니다.
오늘 말씀해 주신 분은 이영수 대표님입니다. 평범한 직장인이었지만 연립주택 투자 분야를 깊이 연구해 책까지 내신 전문가입니다. 여러분도 책을 읽고 공부하는 데서 그치지 말고, 직접 현장을 다녀 보시고 목표를 정해 도전해 보시길 바랍니다.
연립주택 투자는 아직 생소하게 느끼는 분들이 많습니다. 하지만 배경 지식을 충분히 쌓고 여러 곳을 직접 돌아다니며 체크하면, 안전하게 투자하실 수 있습니다. 돈을 버는 것보다 지키는 것이 더 중요합니다. 투자하기 전에 위험 요소가 무엇인지 꼭 점검하시기 바랍니다.
요즘 많은 분들이 내 집 마련을 포기하고 계실 만큼 힘든 시기입니다. 서울 집값이 너무 올라 상관없는 이야기라고 생각하실 수도 있습니다. 그러나 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다는 말처럼, 연립주택이라는 또 다른 길이 있습니다. 이 이야기가 독자분들과 시청자분들께 작은 희망이 되었으면 합니다.
오늘 소개한 책은 22,000원인데, 7분을 추첨해 보내드리겠습니다. 응모는 아래 댓글에 남겨 주시면 됩니다. 오늘 정보가 도움이 되셨다면 구독 부탁드리며, 오른쪽에 있는 추천 영상도 꼭 한번 시청해 보시기 바랍니다.
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