저자: 미상 · 외국인
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워런 버핏이 GM, 액티비전 등 주식을 매각하고 버크셔 주식을 자선 목적으로 기부하는 점을 들어 시장 변동에 대비하는 신호로 해석. 금리는 2000년 이후 최고 수준으로 상승해 주택 구매 비용을 높였고, 공급 부족으로 주택 가격은 고점을 유지 중. 한국·스웨덴·핀란드·뉴질랜드·홍콩은 최근 12개월간 주택 가격이 8.7~12.8% 하락. 상업용 부동산 대출 만기 집중(2025년까지)에 따른 은행 손실 우려를 언급하며, 글로벌 주택시장은 금리 정점 접근으로 다소 안정되나 완전한 회복까지는 장기간 필요하다는 전망.
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부동산 사업을 시작하는 사람은 누구나 첫 번째 규칙, 두 번째 규칙, 세 번째 규칙을 듣게 되는데, 그중 하나가 어떤 것에도 이름을 걸고 서명하지 말라는 것입니다. 그래서 비소구 담보대출(non-recourse mortgage)이 존재하고, 차주가 그냥 떠나버리면 은행이 손실을 떠안게 됩니다. 은행이 물건을 오랫동안 보유하다가 가격이 회복될 수도 있고, 자본 여력이 있다면 그냥 보유하기로 결정할 수도 있습니다. 하지만 그 돈은 꽤 오랫동안 묶여서 놀게 됩니다. 이것이 은행업의 일부입니다.
워런 버핏은 전략적인 투자 선택으로 알려져 있는데, 최근 제너럴모터스, 액티비전, UPS, 맨카인드, 셀라니즈, 프록터앤드갬블 주식을 모두 팔았습니다. 그는 인덱스 펀드를 사기 위해 버크셔 주식을 팔지는 않을 것입니다. 제가 가진 버크셔 주식은 한 주도 빠짐없이 모두 자선단체로 갈 것입니다. 그래서 저는 사실 버크셔를 소유하고 있다고 생각하지 않습니다. 기본적으로 그 주식은 기부에 묶여 있고, 지금까지 약 40%가 이미 분배되었습니다. 이 움직임은 그가 잠재적인 시장 변동성에 대비하고 있음을 시사합니다. 성공적인 투자 이력과 버크셔 해서웨이의 인상적인 성장을 감안하면, 버핏의 행동은 종종 더 넓은 시장 흐름을 보여줍니다.
그렇다면 이것이 주택시장에 무엇을 의미할까요? 찻잎을 읽는 것과 비슷하지만, 버핏 같은 거물이 현금화를 시작하면 그것은 흔히 방향 전환의 신호입니다. 그는 장기 전략과 탄탄한 재무 분석에 기반한 결정으로 알려져 있습니다. 만약 그가 더 보수적인 입장으로 옮겨 가고 있다면, 하락장이나 적어도 불확실한 시기를 예상하고 있을 수 있습니다.
2023년 내내 금리가 올랐고 2000년 이후 보지 못한 고점을 찍었습니다. 이 금리 인상은 주택시장에 크게 영향을 미쳐 모기지 비용을 밀어 올렸고, 결과적으로 주택 구매 활동에도 영향을 주었습니다. 이렇게 금리가 올랐는데도 집값은 크게 떨어지지 않았습니다. 주로 매물로 나온 주택이 충분하지 않기 때문입니다. 이 제한된 공급이 가격을 완강하게 높게 유지해 왔습니다. 집을 사는 비용이 치솟으면서 많은 사람에게 임대가 더 매력적인 선택지가 되었지만, 임대시장 역시 순탄하지는 않습니다. 월세도 계속 오르고 있고, 상승 속도는 팬데믹 초기에 비해 다소 둔화되기 시작했습니다. 그럼에도 주택 가격이 높은 수준을 유지하고 있어, 임대 물건에 대한 수요는 2024년에도 강할 것으로 예상됩니다.
전 세계적으로 지역마다 서로 다른 흐름이 나타나고 있습니다. 강한 인구 구조 흐름과 제한된 주택 공급 덕분에 호주, 미국, 캐나다 같은 시장에서는 일부 가격 상승이 있었습니다. 반면 한국, 스웨덴, 핀란드, 뉴질랜드, 홍콩 같은 나라들은 지난 12개월 동안 12.8%에서 8.7% 사이의 가장 큰 하락을 겪고 있습니다.
앞을 내다보면 주택시장의 미래는 다소 불확실해 보입니다. 높은 모기지 금리는 한동안 유지될 가능성이 크고, 이는 주택 구매 여력에 영향을 줄 것입니다. 일부 전문가들은 이렇게 높아진 차입 비용의 전체 영향이 아직 완전히 드러나지 않았다고 봅니다. 이것은 정부가 개입해야 하는 위기 지점이 될 것입니다. 지금부터 2025년 사이에 만기가 도래하는 상업용 부동산 대출이 너무 많고, 그 만기 때 은행에서 예전과 같은 방식으로 신용을 얻어 대출을 갱신하거나 재융자받기 어려울 것이기 때문입니다. 예를 들어 은행 시스템에서 1,000억 달러의 손실이 발생한다고 해도, 대부분의 은행은 자기 몫의 손실을 감당할 수 있습니다. 일부 은행은 다른 일들을 벌여 놓았기 때문에 힘들겠지만, 그 손실은 주주들이 떠안게 될 것이고 예금자들은 돈을 잃지 않을 것입니다.
흥미롭게도 이 모든 상황에도 불구하고 금리가 정점에 가까워지면서 글로벌 주택시장은 어느 정도 안정되고 있습니다. 하지만 완전한 회복으로 가는 길은 꽤 길 것으로 보입니다. 시장 유동성과 거래 활동에 대한 압박은 2024년까지도 이어질 것으로 예상됩니다.
이 모든 내용을 어떻게 생각하시나요? 받아들이기 벅찬 이야기일 수 있습니다. 주택시장은 거대한 퍼즐과 같아서, 금리부터 수요와 공급까지 모든 조각이 큰 그림을 만드는 데 중요한 역할을 합니다. 주택시장에 대한 생각이나 경험이 있다면 댓글로 나눠 주세요. 그리고 이런 인사이트를 더 보고 싶다면 좋아요와 구독도 잊지 마세요. 저희는 세계 곳곳에서 일어나는 일을 계속 지켜보고 있으며, 최신 소식을 전해 드리는 것을 좋아합니다. 더 많은 업데이트를 기대해 주세요.
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