저자: 김영익 · 한국인
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한 줄 결론: 김영익 교수는 부동산 추세가 꺾이고 있으며 경기침체와 금리 영향으로 집값 하락 국면이 남아 있다고 보고, 현금을 확보했다가 급락 시 저가 매수하라고 조언한다. 부동산 추세: 통계적 추세(호드릭-프레스콧 필터 등)상 상승률이 둔화되며 꺾이고 있다는 판단. 지역별로 차별화는 있으나 대세는 하락 쪽이며, 강남 등 일부 지역은 특수성으로 버틸 수 있다고 봄. 하락 요인: 금리 상승, 대출 축소, 경기침체 우려, 기업 부채 비율 상승(GDP 대비 115%), 이자보상비율 1 미만 기업 36%로 좀비기업 증가, 가계 원리금 상환 부담 확대. 가치평가: 주택은 소득 대비·임대료 대비 가격 등 3가지 지표로 평가할 때 상당 부분 고평가 상태이며, 과거 2009년 수준의 큰 충격(약 30% 하락급) 가능성을 언급. 이전에 저평가 40%라는 견해도 소개. 금리 해석: 금리 인하는 경기 악화 신호이므로 부동산에 대한 긍정적 효과가 제한적이라고 봄. 금리 상승은 가계 상환 부담으로 가장 위협적. 주식·자산: 코스피 2300선 하락 국면을 거론하며 현재 주식 비중이 많다면 1년간 분할 매수 또는 보유 관점. 현금 비중을 높여 대기하다가 급락 시 레버리지 포함 적극 매수 권유. 상반기 중 추가 충격 가능성 언급. 채권: 안전자산으로 국고채(한국 국채) 선호, 변동성 있는 회사채 주의. 출연자 전망: 부동산 가격은 내년 상반기 추가 하락 가능, 이후 바닥 형성 후 주식이 먼저 반등할 수 있다는 취지. 위기 이후가 큰 부의 기회라는 메시지.
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그런 사이클이 있다는 것은 저도 알고 있습니다. 다만 제가 통계적으로 해 보니 지금은 그 사이클의 초기 국면으로 보입니다. 요즘 부동산 정책이 갑자기 쏟아져 나오면서 시장에 혼란이 좀 있습니다. 지금은 금리도 올라가고, 경기침체 우려까지 나오면서 상승 탄력이 둔화되고 있습니다. 아직 더 간다, 아니면 이제 내려간다 하는 얘기들도 있는데, 우리나라 부동산 시장의 방향을 어떻게 보고 계신지 여쭙고 싶습니다. 저는 추세가 꺾이고 있다고 봅니다. 제가 부동산 추세를 통계적으로, 호드릭-프레스콧 필터라는 방법으로 분석해 보니 상승률 자체가 둔화되고 있습니다. 추세도 조금만 충격이 와도 꺾일 수 있습니다.
지역별로 보면 차이가 있습니다. 대부분의 지역은 이미 꺾이기 시작했고, 나머지 지역도 머지않아 같은 흐름을 탈 가능성이 큽니다.
부동산 가격을 결정하는 요소는 여러 가지가 있습니다. 먼저 경기에 선행하는 지표가 있고, 그다음 금리, 대출 금액, 경기 같은 것들이 가격을 결정하는 핵심 요소입니다. 지금은 금리가 올랐고 대출 금액도 축소되고 있습니다. 무엇보다 중요한 것은 경기인데, 경기가 좋아지지 않을 것으로 보입니다. 내년에 경기침체가 분명 올 수 있고, 그러면 사람들의 심리도 나빠져 부동산이 꺾일 수밖에 없습니다.
그래서 자산 가격의 거품이 가장 먼저 꺼지는 곳이 생기고, 그다음에 다른 자산들도 하나씩 조정을 받게 될 것입니다. 지금은 그 거품이 붕괴되는 과정의 초입이라고 봅니다. 앞으로 경기가 나빠지면서 부동산 가격 거품이 붕괴되는 과정이 남아 있습니다.
이렇게 말하면 강남 같은 곳은 지금도 계속 오르고 있지 않느냐는 반론이 나올 수 있습니다. 그런 지역은 예외적인 특수 지역이라고 봅니다. 전체적인 국면으로 보면 대세는 하락입니다. 추세가 꺾일 때는 좋은 곳도 같이 떨어집니다. 다른 지역에서 가장 먼저 떨어지기 시작했고, 이제는 중심 지역으로 번질 것입니다. 결국 중심 지역도 떨어지게 됩니다.
2009~2010년에도 강남 아파트 가격이 많이 떨어졌습니다. 그때 정도의 충격을 한 번 생각해 볼 필요가 있습니다. 문제는 당시보다 지금 가격이 많이 오른 상태라는 점입니다. 가격을 평가하는 지표를 보면, 소득 대비 집값, 임대료 대비 집값, 이 세 가지 요소로 보았을 때 전국 기준으로 아직 30~50% 정도 고평가되어 있습니다. 그만큼 저금리와 대출을 이용해 버블이 많이 쌓여 있다고 봐야 합니다.
자산 가격은 연착륙이 없습니다. 올라갈 때는 과도하게 오르고, 떨어질 때는 적정 가격 아래로 과하게 떨어지는 경우가 많습니다. 어떤 충격과 계기가 오면 한꺼번에 내려갈 수 있습니다.
지금 집을 가지고 있는 분들이 가장 걱정하는 것은 금리 상승입니다. 가계 대출을 많이 받았는데 감당하기 어렵다는 것입니다. 반대로 금리가 내려가면 버틸 여력이 생길 수도 있습니다. 하지만 금리가 내려간다는 것은 앞으로 경기가 나빠진다는 신호이기도 합니다. 경기가 나빠지면 일자리가 줄고 임금이 오르지 않습니다. 임금이 안 오르고 일자리가 없으면 집을 살 돈도 없고, 빌린 돈을 갚기도 어려워집니다.
우리나라 가계부채가 많고, 가계의 원리금 상환 부담 비율이 소득의 40% 정도라는 통계도 있습니다. 100만 원을 벌면 40만 원 정도를 원리금 상환에 써야 한다는 뜻입니다. 경기가 나빠져 임금이 오르지 않으면 이 부담을 견디기 어렵습니다.
금리가 오르면 집주인들이 월세를 올리려 하는 등 다른 영향도 있고, 금리가 내려가면 그 나름대로 버틸 여력이 생깁니다. 여러 측면에서 좋게 볼 수도 있지만, 큰 틀에서는 결국 경기침체가 오고 있습니다. 부동산만 홀로 버틸 수 있는 것은 아닙니다.
상업용 부동산도 지역에 따라 다릅니다. 서울 강남 같은 곳은 건물 값과 땅값이 계속 오르고 있습니다. 금리가 내려가면 사업성이 좋아져 보일 수도 있지만, 이런 것은 특수한 경우입니다. 대부분의 자산 가격은 금리와 경기에 의해 결정됩니다. 특정 지역이나 소득이 많이 올라가는 업종은 차별화가 나타나 오를 수도 있습니다.
하지만 경기가 크게 위축되면 다 같이 떨어지게 됩니다. 삼성전자처럼 좋은 기업이 있는 지역도 경기가 나쁘면 함께 떨어질 수 있습니다. 2009년에도 강남 아파트 가격이 약 30% 떨어졌고, 오히려 강남 아파트 가격의 변동성이 더 컸습니다. 수요가 늘면 오르고, 수요가 줄면 빠르게 떨어집니다.
최근 일부 강남 아파트에 대해 규제가 풀렸다는 이야기가 있는데, 이것도 지역별로 다르게 볼 필요가 있습니다. 신생 기업들이 많이 나오고, 과거 기업으로 큰 부를 쌓은 사람들이 유동성을 가지고 강남 부동산을 사는 흐름이 있습니다. 이런 사람들에게는 부동산이 투자라기보다 자산을 보관하고 쓰임새를 만드는 수단일 수 있습니다. 하지만 모든 지역이 다 그런 것은 아닙니다. 대세적으로 침체가 오면 상승 여력보다 하락 추세가 더 커질 수 있습니다.
집이 없는 분들이 더 걱정을 많이 하시는데, 이런 분들은 지금 당장 서두르기보다는 지켜볼 필요가 있습니다. 다만 오랫동안 집을 마련하지 못했다면, 실거주 목적으로 집을 한 채 마련하는 것 자체는 필요합니다. 원리금 상환 능력이 되고 장기적으로 살 집이라면 언젠가 집을 사는 것은 좋은 선택입니다. 다만 지금 대출을 받아 집을 사면 부담이 클 것이고, 가격이 더 떨어지면 손실도 클 수 있으니 신중해야 합니다.
집을 사는 목적은 실거주 목적과 투자 목적으로 나뉩니다. 집이 꼭 필요한 분이 있지만, 집으로 돈을 벌겠다는 목적이 큰 분들도 많습니다. 지금 시장에서 고가 아파트에 투자해 큰 수익을 얻을 수 있는 상황은 아닙니다. 여러 자산이 고평가와 저평가가 섞여 있는데, 부동산을 투자 목적으로 지금 무리하게 사는 것은 권하지 않습니다.
역사를 보면 비슷한 패턴이 반복됩니다. 2008년 이후 그랬듯이, 위기 때 자산을 늘릴 수 있는 기회가 있었습니다. 지나고 보면 그때가 자산을 늘릴 중요한 기회였습니다. 제가 여러 데이터를 분석해 보니, 지금 그 기회가 서서히 다가오고 있습니다. 그래서 대비를 해야 합니다.
기회가 왔을 때 자산을 살 수 있으려면 현금, 즉 유동성이 필요합니다. 언제든지 현금으로 바꿀 수 있는 자산을 가지고 있어야 합니다. 지금 코스피가 2,300선 아래로 떨어졌다는 이야기가 나오는데, 주가가 한 번 더 떨어지면 2020년 코로나 때처럼 급락할 수 있습니다. 그런 시기가 오면 과감하게 투자할 필요가 있습니다. 저는 그런 시기가 다가오고 있다고 봅니다. 그 시기를 정확히 알 수는 없지만, 상반기 무렵으로 보고 있습니다. 상반기에 한 번 더 충격이 올 수 있고, 그때는 레버리지를 일으켜서라도 투자할 필요가 있습니다.
다만 바닥에서 한꺼번에 들어가기보다는 어느 정도 떨어졌을 때 분할 매수를 시작하고, 진짜 크게 빠졌을 때 자금을 집어넣는 방식이 좋습니다. 주식은 지금도 여전히 비싸다고 평가하는 분들이 많지만, 향후 1년 정도는 분할 매수로 접근하는 것이 좋습니다. 약 30% 정도는 투자하고, 나머지는 현금이나 언제든지 팔 수 있는 자산으로 가지고 있다가, 정말 급락할 때 들어가는 것입니다.
위기가 와야 큰 부자가 됩니다. 상승장에서는 작은 부자가 되는 데 그치지만, 위기 때 자산을 사 둔 사람들이 크게 부자가 됩니다. 기회가 지금 다가오고 있다는 말씀을 드리고 싶습니다. 저도 그에 맞춰 준비하고 있습니다. 현금 비중을 높이고 있으며, 언제든지 바꿀 수 있는 곳 중에서는 채권이 가장 안전해 보입니다. 특히 국채처럼 정부가 보증하는 자산이 상대적으로 안전합니다. 우선 국채를 조금 사 두고, 현금도 조금 가지고 있다가 주식이나 다른 자산이 더 빠질 때 저렴하게 사는 방식이 좋습니다.
특히 내년 상반기에는 부동산 가격도 한 번 크게 조정받을 수 있습니다. 미국 부동산 시장이 흔들렸을 때처럼 우리나라도 많이 떨어질 수 있습니다. 그때가 오히려 주식 시장의 바닥이 될 가능성이 큽니다. 주가가 떨어지는 시점이 저점일 가능성이 높으니, 그런 시기를 노려야 합니다.
정리하면, 지금은 저평가된 자산을 분할로 사 모으면서 현금을 확보해 두고, 큰 충격이 올 때 과감하게 투자하는 것이 좋다는 얘기입니다. 당신에게 찾아올 기회를 위해 지금부터 준비하라는 이야기로 정리할 수 있겠습니다.
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지금까지 대한민국 대표 경제학자이자 주식, 부동산 등 여러 분야의 전망을 해 주신 김영익 교수님과 함께 경제 전반에 대해 이야기를 나눴습니다. 다시 한 번 교수님께 감사드리며, 이 영상을 마치겠습니다. 당신이 부자가 되는 그날까지, 원하는 부를 얻으시길 바랍니다. 감사합니다.
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