저자: Kevin · 외국인
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3월 11~15일 은행 긴급자금 프로그램(BTFP) 만료를 대폭락 근거로 보는 시각을 반박. 실제 위험은 은행이 아니라 고평가 종목(ARM 3/12 락업 해제, Wingstop, Costco)과 상업용·아파트 대출 연체 증가, 역전된 수익률곡선(-44bp), 기업 이자 혜택 대비 소상공인 부담 등이라고 주장. 아파트 건물 부문은 급락보다 매수 기회로 봄.
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이번 영상에서는 3월 11일부터 15일 사이에 시작될 대폭락에 대해 이야기하려고 합니다. 이미 정해진 일이라고 봐도 됩니다. 맞아요, 3월 11일에 은행 긴급 자금 지원 프로그램이 끝나니 우리 모두 끝장이라고 13분 동안 설명하는 유튜브 영상이 있는데, 이 영상에 대해 답해 보겠습니다. 그 영상은 마크 저커버그, 제프 베이조스 같은 억만장자들이 팔고 있고, 워런 버핏도 이번 주에 지금은 시장을 이길 기회가 매우 적다는 식으로 다시 암시하고 있으니, 그래서 그가 현금을 역대 최고 수준으로 계속 보유하고 있다고 주장합니다.
억만장자들이 뭔가를 알고 있어서 그런 걸까요? 그럴 수도 있습니다. 하지만 은행 긴급 자금 지원 프로그램 때문일 가능성은 낮아요. 이번 영상에서는 거품의 진짜 문제가 어디에 있는지 설명하고, 폭락이 일어날 때 실제로 돈을 벌 수 있는 사례도 몇 가지 보여드리겠습니다. 폭락은 결국 일어날 테니까요.
먼저 은행 기간물 대출 프로그램부터 이야기해 보죠. 이 프로그램은 3월 11일에 끝나는 은행 신용 한도입니다. 많은 사람들이 오해하는데, 프로그램이 끝난다고 해서 빌린 1,640억 달러, 그러니까 1,640억 달러가 전부 한꺼번에 상환되어야 하는 건 아닙니다. 그건 사실이 아니에요. 프로그램이 끝난 뒤 첫 분기 안에 상환해야 하는 돈은 약 3분의 1뿐이고, 실제로는 은행들이 이 프로그램으로 빌린 돈을 다 갚는 데 1년이 걸립니다.
지역 은행의 스트레스가 어느 정도인지, 이 프로그램 종료가 은행에 얼마나 영향을 줄지 살펴보려면 두 가지를 봐야 합니다.
첫째, 뉴욕 커뮤니티 뱅크 같은 은행을 살펴보세요. 이 은행은 부동산, 오피스 및 상업용 건물 두 곳에서만 거의 5억 달러에 가까운 대손충당금을 쌓았습니다. 단 두 자산에서 5억 달러를 상각하면서 이익과 현금흐름 잠재력이 크게 훼손되었고, 주가가 폭락했죠.
몇 주 뒤 이 회사는 이렇게 말했습니다. "하지만 걱정하지 마세요. 은행들에서 패닉이 일어나는 건 아니고, 자금이 빠져나가는 것도 아닙니다." 공정하게 말하면, 아마 미국 정부가 모든 예금을 보증했기 때문일 겁니다. 물론 현금 예금자의 은행 계좌는 최대 25만 달러까지 보장됩니다.
하지만 실제로는 실리콘밸리 붕괴 이후 연방예금보험공사(FDIC)의 보험 한도가 훨씬 높아졌고, 은행 시스템 전체에 대한 전면 구제도 필요했습니다. 그래서 이런 문제들이 은행 패닉으로 악화되는 모습은 실제로 보이지 않아요. 그 결과, 다음 폭락이 은행 위기 때문에 일어날 거라고는 별로 생각하지 않습니다.
이건 작년의 폭락이었어요. 그럼 이번 폭락은 어떤 걸까요? 다음에 올 두 번의 폭락을 알려드리겠습니다. 이 두 폭락에는 주의를 기울이는 게 매우 중요합니다. 하지만 그 전에 은행 긴급 자금 지원 프로그램의 지급 추이를 보세요. 이 프로그램에 따른 지급액이 실제로 평평해졌습니다.
이게 여기서 늘어났던 이유는, 독특한 차익거래 기회가 있었기 때문입니다. 그 배경의 과학은 잊으시고요. 본질적으로는 이 프로그램에서 일반 시장보다 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있었던 겁니다. 그건 이상한 일이었죠. 연준이 그걸 중단시켰습니다. 연준이 그걸 멈추자 마지막으로 차입이 한 번 몰렸고, 그다음 폭락이 왔습니다.
이건, 그러니까 정렬이라고 불러야 할 것 같습니다. 그렇게 큰 하락이라고는 생각하지 않아요. 오히려 정렬에 가깝습니다. 문제이긴 하지만, 1,640억 달러가 체계적으로 그렇게 문제가 되는 규모라고는 생각하지 않습니다. 3월 11일이 되었을 때 과열 조짐이 보이지 않는다면, 그러니까 3월 11일까지 약 2주 남았는데 "이제 끝이다. 싼 돈을 빌릴 마지막 기회다"라면서 사람들이 이곳으로 미친 듯이 몰려들지 않는다면, 은행이 자금을 조달할 다른 방법은 많습니다. 채권시장, 주식시장, 솔직히 말해 연준의 할인창구도 있어요. 모든 상황에 은행 기간물 대출 프로그램이 필요한 건 아닙니다. 자, 그건 잠시 옆에 두죠.
이제 완전히 다른 두 시장에서 일어날 다른 두 폭락을 이야기해 봅시다. 하나는 주식과 인공지능에 관련된 것이고, 다른 하나는 솔직히 부동산과 관련된 것입니다. 둘 다 이야기해 보죠. 그럼 지금 제가 거품을 어디서 보느냐고요? 지금 제가 보는 가장 큰 거품 중 하나는 Arm입니다. 이 회사가 인프라 코드베이스를 팔아서 놀라운 수익성을 가지고 있다는 건 이해합니다. 그리고 Arm이 무엇인지 설명하는 기술 댓글이 잔뜩 달리겠죠. 그들의 리스크 아키텍처가 어떤지는 사실 중요하지 않습니다. 그걸 다룰 필요는 없어요. 중요한 건, 이 회사가 4~5% 이상의 가격에 거래되고 있고, 한 사람이 이 회사 주식의 90% 이상을 보유하고 있으며, 이 회사의 보호예수(락업) 기간이 3월 12일, 즉 락업 만료일로 정해져 있다는 점입니다.
이건 상장한 회사라는 뜻입니다. 상장이 끝나면 회사들은 이렇게 말합니다. "투자자 여러분, 내부 투자자들도 일정 날짜 이후 180일 동안은 주식을 팔지 않겠다고 약속합니다." 그 날짜는 9월이었던 상장일과 맞물리죠. 그래서 3월 12일을 보고 있는 겁니다. 이 주식들이 매우 빠르게 떨어질 가능성이 높다고 생각하고, 그로 인해 막힐 수도 있다고 봅니다.
여기에는 여러 촉매가 있습니다. 보호예수 직전, 즉 3월 12일 전날에 나오는 부정적 촉매가 하락으로 이어질 수 있다고 봅니다. 그래서 3월 12일까지는 트레이더들이 가격 움직임에 반응하기 시작하면서 하락이 나타날 수 있다고 생각합니다. 소프트뱅크가 실제로 매도를 시작하면 보호예수 해제 이후에도 추가 하락을 볼 수 있다고 봅니다. 특히 지금 밸류에이션이 유지된다면 그렇습니다. 아니면 3월 20일에 또 다른 부정적 촉매가 있습니다. 연준의 종합 경제 전망 발표죠. 저는 이 세 가지 요인이 모두 이 성장을 억누르고, 상당한 하락으로 이어질 것이라고 봅니다. 솔직히 말하자면, 저도 이 [ __ ]에 대해서는 좋은 위치에 있지 않습니다. 그래서 어느 정도는 이 종목이 떨어질 거라고 베팅하고 있습니다.
다만 제가 만족스럽지 않은 위치에 있는 다른 기업들도 있는데, 제 생각에는 이들 역시 지금 터무니없게 평가받고 있습니다. Wingstop을 보세요. Wingstop은 빠르게 성장하고 있지만, 주가수익비율(PER)이 4배를 넘게 거래되고 있습니다. 이건 완전히 미친 밸류에이션 지표예요. 코스트코도 마찬가지입니다. 문제는, 시장은 여러분이 지불 능력을 유지할 수 있는 기간보다 더 오래 비합리적일 수 있다는 점입니다. 제가 Arm이 무너질 거라고 보는 것처럼, Wingstop도 무너질 거라고 봅니다. 그리고 제 진짜 질문은, 이 기업들이 실제로 떨어지기 시작할 때 어떤 기업들이 함께 떨어질 것인가입니다.
자금이 이동하는 걸 보게 될까요? 이건 따라 하기 식의 아이디어일 수도 있습니다. 이 주식들이 떨어지기 시작하면 사람들이 그 돈을 테슬라처럼 실적이 나빴던 다른 주식들로 옮길 거라고 아주 희망하는 사람들도 있습니다. 오늘 테슬라는 거의 4% 올랐죠. 좋습니다. 하지만 그건 200일선 주변의 등락일 뿐이에요. 누가 신경이나 쓰겠어요? 어떤 섹터에서 폭락이 일어날 거라고 생각하는 건 어쩌면 더 어리석은 생각일 수도 있지만, 여기서는 움직임이 있습니다. 또 일부 사람들은 이른바 매그니피션트 6, 즉 테슬라를 제외한 나머지가 잠깐 쉬면서 멈출 거고, 진짜 하락 조정은 없을 거라고 생각합니다. 두고 봐야죠.
하지만 이건 제가 실제 위험을 보는 곳 중 하나일 뿐입니다. 그래서 여러분과 14분 동안 "세상에, 3월 11일이다, 3월 11일을 달력에 표시해 두라"는 이야기를 하면서 수다 떨고 싶지는 않아요. 또는 은행의 긴급 자금 지원이 갑자기 끝난다는 이야기도요. 제 생각에는 그 프로그램은 아마 끝나고, 아무 일도 일어나지 않을 겁니다. 만약 무슨 일이 생긴다면, 그냥 연준이 그 시설을 다시 열 거라고 받아들이세요. 연준은 그 시설을 다시 열 수 없다고 한 적이 없습니다. 연준은 그냥 또 한 번 구제하러 갈 겁니다. 오해하지 마세요, 모든 게 짜여 있는 건 맞아요. 네, 문제가 있다고 생각합니다. 역전된 수익률 곡선을 생각해 보세요. 지금은 -44bp로 역전되어 있고, 상황은 점점 나빠지고 있습니다. 이건 오늘 아침 e-hac.com에서도 이야기했죠. 수익률 곡선 역전이 올해 초 대부분의 기간보다 더 나빠지고 있다는 이야기입니다. 우리는 20~30bp 역전된 상태였죠. 하지만 문제는 아직 경기침체가 오지 않았다는 점입니다. 뱅크오브아메리카의 펀드매니저 설문조사를 보세요. 펀드매니저의 41%는 향후 12개월 안에 경기침체가 없을 거라고 봅니다. 21%는 다음 분기에 침체가 올 거라고 보고, 또 다른 20%는 다음 분기에 올 거라고 생각합니다. 즉 앞으로 7개월 안에 펀드매니저의 약 40%가 우리가 경기침체에 들어갈 거라고 보고 있습니다. 문제는 우리가 인쇄된 편지 속에서 본질적으로 경기침체에서 벗어나 올라왔다는 겁니다. 아마 그 문제는 옆으로 치워 둔 것 같아요. 그래서 수익률 곡선이 역전된 것일 겁니다. '25년, '26년에는 경기침체에 들어갈 수도 있어요. 생각해 보세요. 인공지능 거품의 성장세가 둔화되고 있습니다. 더 이상 성장에 이만큼 기여하는 요소를 받지 못하게 되는 거죠. 바이든 행정부가 칩법(CHIPS Act)과 인플레이션 감축법(IRA)에 돈을 쏟아붓고 있기 때문에 재정 지출도 사라지고 있습니다. 재무부의 규정 해석이 불분명해서, 골드만삭스 추정으로는 1.3조 달러가 넘을 수도 있어요. 본질적으로 엄청난 기업 복지와 인센티브가 가장 부유한 사람들에게 돌아가는 겁니다, 맞죠? 이건 조작된 겁니다. 제가 이 영상에서 "아니, 이 사람이 틀렸다. 모든 게 조작된 건 아니다"라고 말하려는 건 아닙니다. 아니요, 아니요, 아니요. 동의합니다. 이건 조작되어 있어요. 다만 은행의 긴급 자금 지원 프로그램은 주목할 가치가 없다고 생각할 뿐입니다. 이런 평가들에는 주목해야 해요. 2년물 국채가 4.7%이고 10년물이 4.6%라는 사실에 주목하세요. 아, 죄송합니다, 4.26%입니다. 그러니까 점점 나빠지는 역전 수익률 곡선이에요. 1월에 있었던 인플레이션 급등을 짚어 볼 수도 있는데, 그 급등이 일시적이라 하더라도, 그게 불쾌한 말이긴 하지만, 1월은 계절적 인플레이션의 영향을 크게 받았다고 생각합니다. 그걸 촉매로 보는 건 별로 걱정되지 않아요. 제가 정말 걱정하는 건 다음 거품입니다. 그리고 그건 아파트 건물이에요. 이건 아주 조심해서 봐야 합니다, 알겠죠? 그러니 구글에 한번 검색해 보세요. 저랑 같이 해보세요. 아파트 건물의 연체된 모기지요. 월스트리트저널에 따르면 아파트 건물의 모기지가 연체되고 있다고 합니다. 이런 모습이에요. 여기 첫 번째 링크를 클릭하면 됩니다. 이 기사를 보면 불안해져야 합니다. 핵심은 아파트 건물의 0.9%, 아, 죄송합니다, 0.4%가 연체 상태였다는 겁니다. 제가 제대로 이해했는지 확인해 볼게요. 0.4%요. 네, 여기 있네요. 2023년 1월 기준으로 이런 담보 채무의 0.4%가 30일 이상 연체되었습니다. 이는 올해 1월보다 20배 많은 수치예요. 이건 아버(Arbor)에서만 보이는 게 아니라 전국적으로 나타납니다. 특히 선벨트 지역의 다가구 주택에서 연체가 전국적으로 급증하는 걸 볼 수 있어요. 아파트 건물만 다루고 선벨트에만 집중하는 아파트 회사들이 있는데, 이들은 잠재 가치의 일부만큼만 팔리고 있습니다. 왜일까요? 초과 공급 때문입니다. 신규 건설, 낮아진 임대료, 그리고 대출 상환 기한이 다가오고 있기 때문이죠. 대출 상환 기한이 다가오는 아파트 건물 개발업자와 소유주가 많습니다. 그들은 30년 고정금리 모기지의 혜택이 없어요. 그렇다면 주택 가격, 즉 단독주택과 콘도 가격도 떨어질까요? 30년 고정 모기지의 이점 때문에 어쩌면 그렇지 않을 수도 있습니다. 하지만 아파트 건물에서는 엄청난 기회가 보입니다. 관리가 잘못된 건물과 상환 기한이 다가오는 대출은 기업들이 매입할 기회를 만들어 줍니다. 하우스해크(House Hack)에서 바로 그런 일을 하고 있어요. 타이밍 면에서는 운이 좋았다고 볼 수도 있는데, 작년 3분기부터 매입을 시작했거든요. 그런데 문제가 점점 더 심해지는 걸 보고 있습니다. 단독주택 가치가 안정적이거나 오르고 있을 때 저희가 매입을 시작했는데, 이제 봄이 되니 "단독주택 공급 부족이 더 심해졌다. 단독주택은 대부분 4~5월에 거래되니, 단독주택은 4~5월까지 기다렸다가 다시 사자"고 생각하고 있어요. 그럼 지금 가장 고통스러운 곳은 어디일까요? 아파트 건물입니다. 그러면 3월에 진짜 거품이 어디서 나타날까요? 은행 자금 지원 프로그램은 아닙니다. 그건 헛소리예요. 헛소리예요. 지금 시점에서는 아마 아직 실업 때문에 오는 경기침체는 아닐 겁니다. 제 생각에는, 우리가 본 해고 규모를 보면요... 1월에 해고가 많았던 건 맞지만, 솔직히 말해 2022년 말과 2023년 초에 본 것에 비하면 일부에 불과합니다. 아마 실업 때문에 오는 경기침체는 아닐 거예요. JP모건은 앞으로 우리가 가장 경계해야 할 것은 부정적인 고용 보고서라고 말합니다. 지금은 그런 게 보이지 않아요. 소매 지출이 마이너스로 돌아설 가능성은 있지만, '지금 사고 나중에 갚는(BNPL)' 원칙 덕분에 지금은 그런 게 보이지 않아요. 그리고 1월 이후 인플레이션이 다시 급등할 가능성도 지금은 낮아 보입니다. 제 생각에 거품은 특히 지나치게 고평가된 주식들에서 훨씬 분명하게 보입니다. 코스트코, Wingstop, Arm이요. 저는 Arm이 3월에 깨질 가능성이 가장 높다고 봅니다. 그다음이 아파트 건물입니다. 그리고 이건 2008년식의 파괴적인 폭락이라기보다는 기회에 가깝다고 생각합니다. 그 이유는 단독주택이 주는 안정성 때문입니다. 원래 단독주택에 투자되었을 돈이 다가구 주택으로 옮겨 가기 시작했고, 그 둘이 균형을 맞추고 있어요. 그래서 아파트 건물에서 얻을 수 있는 더 높은 자본환원율(캡레이트)의 이점을 활용하면, 일종의 균형 효과가 나타나기 시작합니다. 이게 우리의 의견입니다. 이게 우리의 관점이에요. 하지만 이게 은행 기간물 대출 프로그램인가요? 아니에요. 이건 "3월 11일에 모든 게 무너진다"고 말하는 아주 좋은 낚시성 영상이죠. 글쎄요, 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 이건 은행 기간물 대출 프로그램에 관한 이야기예요. 그래서 제가 이 도표를 그렸듯이, 저는 이 도표에 주목할 가치가 있다고 생각합니다.
오늘 이자를 가장 많이 내고 있는 쪽은 누구일까요? 많은 사람들이 고금리가 경제를 둔화시킬 거라고 생각합니다. 그런데 현실적으로 보면, 고금리로 가장 이득을 보는 쪽은 세상에서 가장 부유한 기업들입니다. 2022년 2분기에 금리 인상이 시작된 이후, 기업들이 내야 하는 이자 비용은 분기마다 계속 줄어들고 있습니다.
그 이유는 기업들이 현금을 많이 보유하고 있기 때문입니다. 이들은 AI 칩 같은 것을 사들이는 쪽입니다. 기업들은 높은 금리를 받고 돈을 빌려주며 그 금리로 수익을 냅니다. 반면 금리를 더 높게 내는 쪽은 중소기업과 저나 여러분 같은 개인들이고, 우리가 그 높은 금리의 고통을 받고 있습니다.
결국 연준은 대형 부유 기업이 아니라 일반 사람들에게 압박을 가하는 데 아주 효과적입니다. 그래서 제 생각에는 여러분이 주의 깊게 봐야 할 곳이 바로 그런 지점입니다. 그럼 이만 마치겠습니다.
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이번 행사가 마지막이 될 수도 있습니다. 올해 계획이 잘 진행될 것이고, 앞으로는 다시는 자금을 모집할 필요가 없을지도 모릅니다. 그러면 정말 좋겠죠. 그러니 househack.com/2024를 확인해 보시고, 대단히 감사합니다. 더 많은 업데이트는 ehack.com에 올리겠습니다. 시청해 주셔서 감사하고, 안녕히 계세요.
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