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진수 서울 아파트 매매 매물이 최근 크게 늘면서 집값 오음새가 과연 잡힐 수 있을지 주목되고 있습니다. 강남삼군는 하락세인 반면에 강북과 경기 남부는 강세를 이어가면서 어 지역별 차이도 뚜렷해지고 있습니다. 오늘 인터뷰 코너에선 김민만 부동산 경제 연구소의 김인만 소장과 함께 부동산 시장 흐름 짚어 보겠습니다. 김민만 소장님 어서 오세요. 안녕하세요. 네. 귀한 시간 내주셔서 감사드립니다. 부동산 정보 앱 아실 이게 아파트 실거래가의 준말이네요. 보니까 그렇죠. 그렇게 회사 이름을 여기 앱 이름을 이렇게 그러니깐요. 아실 아파트 실거래가의 준말 아실 집게 따르면은 10월 31일 기준 서울 아파트 매매 매물은 7만9,300여건.
올해 매물이 가장 적었던게 지난 1월 19일이라 그래요. 거기 비교하면 한 43% 증가했다고 합니다. 뭐 매물 쌓임 현상이라고도 하는데 매물이 이렇게 많이 나오는 건 아무래도 세금이 큰가요? 이유가 뭘까요? 이유는 뭐 여러 가지가 있는데요. 이제 좀 구분을 해야 될 것 같습니다. 고가 아파트 시장 강남권과 강북의 시장이 둘 다 매물은 늘어납니다. 매물은 늘어나는데 네. 먼저 이유를 물어보셨으니까 이유를 보게 되면 어 팔아야 될 이유가 우리가 뭐 다주택자들도 있고 1주택자도 있는데 네 두 [콧방귀] 가지가 있겠죠. 아 집값이 더 떨어질 것 같아.
음. 지금 파는게 유해 하시는 분들도 있을 수도 있고 또 한 부류는 아니 떨어질 것 같지 않은데 앞으로 세금이 많이 늘어난다고 하니 지금 정리하는게 맞아. 다주택도 오래 가지고 있으면 분리해. 집 하나도 비싼 집은 분리해라는 [목을 가다듬음] 합리적인 선택이 있을 수도 있습니다. 지금은 후자라고 생각을 합니다. 세제표한 내용을 보게 되면 뭐 보유세만 하더라도 종합부동산세가 올해 이제 내년이죠. 한세배에서 늘어난다라는 시뮬레이션 결과니 국회에서 세법 개정한 통과 내용은 봐야 되겠으나 아무리 봐도 줄어들 것 같지 않다라고 하는 분들이 이제 매물을 내놓습니다.
그리고 이제 다주택자들은 분리하잖아요. 강남이 한채 강북의 한채 있으면 또 강북집을 내놓을 수도 있죠. 그래서 전적으로 어 우리가 여기서 좀 주의깊게 봐야 될 포인트가 뭐냐면 네 주식 같은 경우는 어 매물이 늘어난다. 아 주식 가격이 떨어지는구나. 올라가는구나가 명확한데 부동산은 매물이 늘어난다고 해서 가격이 바로 떨어지지는 않 않거든요. 거래가 많냐도 또 봐야 되잖아요. 그렇죠. 네이거래 [목을 가다듬음] 이제 수반이 되는데 강남권이야 세금이 너무 부담스러우니까 가격을 좀 내려서 내놓을 수도 있겠죠. 하지만 뭐 대출이 안 나오니까 거래는 잘 안 됩니다.
강부로 가게 되면 과연 하락거래가 나올까? 하락 매물이 나올까라고 한다면 시세대로 나옵니다. 음. 음, 이쪽 지역들은 신혼부부들이 뭐 전세 때문에 집을 사려는 수요자들이 여전히 두un고 정부가 세금 규제하더라도 대출 규제하더라도 강북에 뭐 10억 15억 아파트에 높은 규제를 적용하는 건 현실적으로 어렵잖아요. 그렇게 바라본다면 강남 쪽은 좀 하락 매물이 나오면서 가격 하락이 되나 강북 쪽은 매물이 나와도 여전히 높은 시세에 올라간 신고가 또는 그 이상의 높은 가격을 부르고 있기 때문에 같은 매물이 늘어나더라도 강북 쪽에는이 늘어나는 매물이 뭐 정부가 기대하는 하락으로 연결되기는 좀 어려울 것 같고요.
강남 쪽은 하락 매물은 나오지만 그걸 소화할 수 있는 수요자들이 대출도 안 나오는데 세적의 편안이 얼마 나올지 시뮬레이션 결과도 안 나왔는데 지금 집을 산다. 그렇지 않으니까 거래는 잘 안 되는 상황입니다. 그러니까 지금 거래를 해 버렸는데 보니까 어 생각보다 생각보다 그렇게 그 세금 부담 정내 뭐 아이고 나 뭐 애파지 이럴 수도 있으니까 그 결과가 나올 수도 있죠. 이게 이제 아마 12월 초에 최종 국회안이 나올 것 같습니다. 12월 초. 네. 불과 한 달 남았네요. 네. 이제 11월부터 국회에서 이제 월하게 다툼을 하고 이제 최종 결정이 날 것 같아.
운명의 시간이 다가고 있습니다. 한 달 앞으로 카운트다운 한 달. 자, 그렇다면 예를 들어서 이제 그 거래가 그렇다고 해서 특히 강남 같은 경우는 매물은 많이 쌓이지만 거래는 안 되고 있기 때문에 조금 더 지켜봐야 된다는 말씀하셨고요. 자, 반면에 이제 경기 남부요. 거래량이나 실거래가 흐름 서울과 좀 다르죠. 여기는 어떻습니까? 아, 여기는 지금 우리가 서울이 뭐 90주 연속 이제 상승이란 말도 나오는데 경기 남북권은 서울보다 더 높습니다. 상승률도 높고 전혀 다른 시장이라고 보시면 됩니다. 정부가 규제 많이 하고 있잖아요. 작년 6월부터 뭐 대출 규제, 세금 규제 최근까지 계속 나옵니다.
정부가 갈 수 있는 규제를 이제 쉽게 보면 두 가지가 있죠. 네. 돈줄을 막아 버리는 대출 규제. 음. 가지고 있으면 너무 부담스러운 세금 규제.이 음을 때는 자기 자본으로 사는 방법. 음. 은행에서 대출받는 방법. 세 번째는 뭐 전세 끼고 사는 방법이 있는데 지금 다 막혔잖아요. 토지 거래가로 다 묶어 버렸으니까 전세 끼고 못 사고. 대출은 뭐 20억 넘어가게 되면 2억. 15억에서 20억 사이는 4억이니까 실질적으로 대출도 잘 안 나옵니다. 거기에 LTB, DSR, 스트레스 DSR의 총량 규제까지 묶여서 지금 은행에 가면 4억 대출해 주세요.
아, 총량이 묶여 가지고 안 나옵니다. 내년에 오십시오. 뭐 이런 상황인데 경기 동남권 이제 말씀하신 지역들은 안 먹힙니다. 이런 규제들이. 그래. 왜 삼성 하이닉스 돈 잘 버는 반도체 회사들이 화성 동탄 뭐 이런데요. 예. 영탄뿐만 아니라 그쪽 지역분들이 뭐가 나오냐면 성과급이 첫 번째 나오고요. 성과급이 이제 확정되고 이제 내년 초에 나올 겁니다. 자신의 현금으로 그냥 질러 버리는 거네요. 성과급이 이게 몇 천 단위가 억단위로 나옵니다. 뭐 모기업에 부장급 정도 되면 성과급이 한 10억 정도 될 거라고 합니다. 세금이 세상은 3전 직원과 그렇지 않은 사람으로 나 난이었군요.
이미 이미 그렇습니다. 거기에 [목을 가다듬음] 산해 대출까지 해 줍니다. 은행 대출이 안 나와도 회사에서 1.5% 5% 저리 대출로 5억까지 이러다가 이거 불평등 얘기까지 나오겠네. 아무래도 지금부터 나오고 있습니다. 자, 이렇게 되면 운행 대출 전세계 살 필요가 없고요. 왜? 투자가 아니라 실거주 집을 사니까. 네. 또 뭐 대출이 안 나와도 전혀 상관이 없고 전세 끼고 살 필요도 없으니까 이쪽 지역들은 거의 무풍지대 정부가 손을 댈 수 없는 영역이기 때문에 가장 그 그런 데가 기본적으로는 화성 동탄이나 용인이나 수원까지도 마찬가지입니까?
어, 이게 벨트를 보게 되면 이제 예를 들어서 집을 하나 가지고 있는 분이 있을 수도 있잖아요. 근데 돈이 더 생기잖아요. 산위 대출도 나온다 그러면 있는 집을 팔고 상급지로 가겠죠. 최종 상급지가 분당이나 판교가 됩니다. 예. 강동구까지 서울 강동구까지 올라오시는 분들이 있어. 셔틀 버스가 다니니까. 그 예예. 무주택자들은 돈이 부족하게 되면 광교신도시, 동탄신도시, 용인 수지, 용인 기흥구 이러니까 그쪽 벨트 전체가 지금 굉장한 강세. 주관 상승률로 뭐 0.4에서 0.6% 대 서울의 몇 배 상승을 기록하고 있으니 서울은 뭐 생존 매수라고 하잖아요.
거기는 완전 딴 나라네요. 예. 여기는 뭐 전혀 다른 세상이죠. 뭐 정부의 규제도 무풍지대니까 토지 거래허가 대출 규제가 뭐 전혀 먹히지 않는데 더 걱정되는 건 뭐 걱정이라는 표현은 좀 그렇습니다. 얘기를 들어보게 되면 2028년까지 매출이 확정됐다고 하잖아요. 예. 물량이 다 채웠다는 얘기죠. 그럼 성과급이 올해 성과급이 내년 초에 나오니까 3년 치가 아직 뭐 확정이 됐다 보니 그분들이 약간 북상에서 한 송파까지 올 거 같아요. 제가 보기에는. 그러니까 오래 사시는 분들이 있고 어 내가 지금 사려고 하는데 내가 사고 싶은 집하고 괴리가 좀 있어.
기다려 봐. 음 주지 2년 모더플러스 되니까 북상할 거야 하시는 분들도 그래서 3년치가 확정이 되는데 또 특징이 뭐냐면 이쪽 분들은 맞벌이가 많습니다. 산내 연애를 더 많이 합니다. 그럼 곱하기 2예요. 또 곱하기 2가 되는 분들이 상당히 많이 있습니다. 왜냐면 같은 공장에 아 슬퍼요. 슬퍼. 저도 약간 좀 씁쓸한게 있는데 그럼 그렇게 맞벌리해 버리게 되면 충분히 더 좋은 지역으로도 갈 수가 있기 때문에 대단하다. 집값을 움직이는게 공급 대비 수요가 많으냐 유동성인데이 유동성의 힘은 정말 뭐 2020년 2021년에 풀린 유동성도 아직 제거가 안 됐는데
회사에서 유동성이 또 공급이 되다 보니까 당분간은 경기 동남권은 뭐 서울을 뛰어넘는 강세가 2, 3년은 더 지속이 될 것 같습니다. 그래요. 이야, 전혀 다른 세상을 지금 설명을 해 주셨고요. 자, 아까 제가 어프닝 멘트에 얘기했듯이 서울 집값 지금 전체적으로는 90주 연속 상승세. 자, 뭐 거래가 이루어지고 막이 뭐 이렇게 돼야 더 그럴 거 같긴 한데 지금의 매물리 사인은이 자체 가지고 상승세가 꺾인다거나 이렇게 되는 건 되는 겁니까? 아니면 안 되는 겁니까? 어떻게 되는 겁니까? 같으면 분명히 영향을 주죠. 정부 규제가 나오게 되고 매물이 늘어나고 뭐 하면 이게 하락거래가 늘어나는데 집은 필수제거든요.
필수제가 뭐냐면 주식은 오늘 아침에 보고 눈 떴는데 어 장이 안 좋아 팔까? 클릭하면 바로 팔리게 되는데 집을 팔려고 하면 클릭해서 팔 수 있는게 아니잖아요. 예. 일단 배우자한테 동의도 받아야 되는데 뭐 상당한 반발이 있을 수도 있고 내 노후 준비도 해야 되고 내 자녀 인생이 달린 문제 생존의 문제기 때문에 굉장히 신중하고요. 내 전재산이 달린 문제입니다. 그러면 팔고 싶다고 해서 바로 팔리지도 않고요. 파는 결정의 과정도 여러 단계를 그치게 됩니다. 그렇게 따지면 필수제에 집 가진 분들이 85%가 1주택자들이거든요. 1주택자가 지금 집을 팔고 전세로 가려고 하니 최근에 얘기 많이 들어 보셨잖아요.
전세 매물이 없습니다. 월세도 뭐 강북으로 가더라도 250, 350 이렇게 부르고 있거든요. 그러면 하나 있는 집을 팔고 월세를 간다. 그것도 현실적으로 쉬운 결정이 아니기 때문에 생각처럼 뭐 매물이 좀 늘어나더라도 이게 가격 하락으로 이어지기는 현실적으로 좀 어려운 부분이 있고 그럼 기다리면 해결되냐라고 하는데 기본적으로 이제 전올세난이 해결이 돼야 되거든요. 대통령이 뭐라 그랬냐면 인내의 시간이 지나고 나면 결국 알게 될 것 물론 시간이 이제 좀 지켜봐야 되는데 인내의 시간이라는게 이제 집을 가진 사람이나 기다릴 수 있는 사람은 아무런 문제가 없습니다.
기다려서 집값이 안정되면은 뭐 좋은 건데 이제 무주택자들 세입자 입장에서 생각해 보게 되면 그럼 인내의 세월이 1년이냐 2년이냐 3년이냐에 대한 어떤 명확한 답이나 아니면 근거를 제시를 해 줘야 아 그래 내가 2년만 기다리면 내짓말을 할 수 있겠구나 2년 후에는 집값이 얼마 떨어지겠구나라는 시뮬레이션 결과가 나오는데 그 얘기 하기 힘들 거예요. 입주 물량이 이제 2 7년 8년 9년 3년 입주 물량이 한 11,000원 정도고요. 네. 네. 지금의 통계 결과를 보게 되면 2026년에서 2030년까지 5년 동안 서울의 입량이 6만 정도로 예상을 하는데
재근축 재개발 정비 사업을 통해서 나오는 2주 수요가 18만 세대 정도 되거든요. 그러니까 입적 물량보다 이주 수요가 세 정도 많다 보니까 그렇게 생각하면 3년 후에 과연 대통령 말씀하신 것처럼 안정이 될 것인가에 대한 확신이 신혼부보다는 가지지 못하니 차라리 그냥 월세 갈 바에는 은행 대출 그렇게라도 받아서 집을 사자라는 수요들이 있기 때문에 결국에는 안 사고 싶으면 전올세 시장을 좀 안정시켜 줘야 되는데 전올세가 안정되지 않는다면 그럼 어디로 가서 인내를 해야 될까요? 여기에 대한 답을 정부가 좀 제시를 해 줘야 될 것 같습니다.
저 관련되는 얘긴데요. LH 사장이 국감에 나와 가지고 집값이 폭락할 수 있다. 뭐 이런 얘기를 했습니다. 그래서 아 지금 뭐 서둘러서 살 거 없다는 취지로 얘기를 했는데 어떤 근거로 어떤 부분을 믿고 한 얘기일까요? 이게 일단 근거는 두 가지가 있습니다. 하나는 정부가 열심히 노력하고 있으니 앞으로 공급 물량이 많이 나올 거야. 음공급에 장사가 없지 않냐라는 첫번째가 이제 공급이 앞으로 많이 늘어난다. 공급론이 있고요. 두 번째는 금리가 많이 올라갈 거 같아. 그래서 금리 올라가면 금리와 집값은 반비례 관계니? 2022년보더라도 금리가 많이 올라갔을 때 집값 떨어졌으니이 두 가지를 보면 지금 굳이 살 필요가 없다라는 취지입니다.
충분히 공감할 수 있는 내용인데 현실을 보게 되면 앞서서 제가 공급 얘기는 좀 해 드렸고 적어도 인기 내에 아파트 공급이 그렇게 다이네믹하게 늘어나는 건 현실적으로 불가능합니다. 삼기신도시 물량이 조금 나올 수 있는데 한 뭐 몇 만 원 정도 나올 수는 있는데 삼기신도시가 강남을 대체하기에는 교통망이 좀 빨리 개선이 돼야 되는데 GTX가 아무리 빨라도 2031년 이후에 이제 교통이 될 예정이고요. 금리 얘기 많이 하는데 아무래도 부담스럽죠. 금리가 올라가면 원리금 상황 부담이 늘어나는데 지금 3.5% 예고하고 있거든요. 네. 네. 우리 2022년 한번 돌이켜 볼까요?
2022년 미국이 긴축해서 금리 올릴 때 그 당시 파월 의장이나 한국은행 총재가 총 몇 % 올린다. 몇 퍼센트가 데드라인이라고 설명 안 해 줬잖아요. 그렇죠. 그냥 막 올렸잖아요. 예. 예. 예. 야, 이러다가 5%, 10% 가는 거 아니야. 음려움 전은 3.5%라고 친절하게 알려줍니다. 그 얘기는 현재가 33%인데 앞으로 50 bp 정도 더 올라갈 것 같다라고 하면 시장에서는 이게 어느 정도 준비를 하게 되고 아무래도 무음별하게 사지는 못해도 공포로 전이 되는 건 현실적으로 좀 어렵고 뭔가 예측할 수 있고 계획을 세울 수 있잖아요.
그렇습니다. 그래서 어느 정도의 안정 효과는 있을 수는 있는데 이제 말하는 것처럼 급락 폭락 이렇게 연결되는 건 현실적으로 좀 어려울 것 같고요. 급락 폭락이 만약에 발생할 가능성이 높다면 정부가 비상태죠. 즉값 급등도 문제지만 급락은 이게 너무나 심각한 문제기 때문에 실제로 그런 가능성이 높았다면 이런 말을 입에 꺼내지도 못할 것 같습니다. LH 사장 정도면 많이 할 거라고 이제 사람들은 생각하는데 어떤 생각에서이 얘기를 했는지 여튼 좀 관련되는 얘기긴 한데 한 언론이 어 10명의 부동산 전문가에게 부동산 시장 전망을 물었어요. 수도권 집 수도권지가 본격적으로 하락할 거라 예상하냐?
명의 전문가가 중에 단 한 명도 그렇게 대답한 사람이 없었습니다. 우리 김민만 서장님도 대답한 전문가 중에 한 분이었어요. [콧방귀] 어 이건 이런 거 보고 만장일치라 그러나요? 아 만장일치죠. 네. 왜 만장일체가 나왔냐면은요. 부동산은 이제 쉽게 설명드리면 이제 상수와 변수가 있는데 상수는 공급 대비 수요가 많고 유동성이 많으냐를 보는 거거든요. 서울 같은 경우네. 서울의 공급 문제 쉽게 해결될 수 있을까요? 정부가 최선의 노력을 하고 있는데도 쉽지 않죠. 서울에 수요 과잉 시간이 오래 걸리죠. 오래 걸려도 쉽지 않습니다. 수요 과잉도 하루 이틀이 일이 아니죠.
유동성도 지금 2021년에 풀린 유동성도 아직 회수가 안 되는데 반도체 성과급이 한 53조 올해 올해 성과만 53조 정도가 앞으로 풀릴 예정이라고 합니다. 유동성이 더 늘어나잖아요. 음. 공급 대비 수요가 많고 유동성이 많은데 집값 하락 가능성은 쉽지 않죠. 그러면 어떨 때 떨어지냐면 예상치 못하는 불확실성 금리를 미친 듯이 예 엄청나게 3.5%가 아니라 무작로 막 올린다. 아니면 미국이나 중국이나 우리 경제에 뜻하지 않은 어떤 큰 사건 사고가 생긴다. 이럴 때 불확실성 때문에 떨어지는 구간 하락 구간이 나올 수는 있는데 그런 경우를 제외하고는 현실적으로 우리가 상수로 예측을 하자면 이걸 하락 전망하기는 현실적으로 좀 어려운 부분이 있습니다.
근데 안정은 될 수 있겠죠. 음. 는 얘기가 아니라 이제 하락 크게 하락 가능성은 낮다는 말씀을 드리고 있습니다. 네. 자, 연구 결과 하나 저기 제가 언급을 할게요. 서강대 부동산학과 이성근 교수 연구팀 그리고 강호준 동덕여대 경영융합부 공동 연구팀이 저근에 이제 논문을 냈는데 논문 제목이 거시 건전성 주택 담보 대출 정책과 지역별 주택 가치 격차 어 되게 어렵네. 자, 제목만 보면 뭔 소린지 모르겠는데 여튼 이게 뭐 한마디로 얘기해서 여러 가지 이제 그 내용이 담겨 있겠지만 주요 내용이 이런게 있다고 해요. 정부가 부동산 대출 규제 강화했지만 서울 아파트가 반정에 큰 효과 없었고 대래 지방의 직값이 하락한 걸로 나왔다.
자,이 연구 결과 이게 소장님이 현장에서 이렇게 체감하는 거하고 좀 부합이 되는 내용입니까? 이게 제가 지금까지 말씀드린 내용을이 논문이 이제 그대로 담고 있는 내용인데 논문의 내용을 보게 되면 2020 2002년에서 2026년까지 정부가 나온 대출 규제와 그에 따른 직변화를 분석한 논문입니다 대출 규제가 나오니까 다 하락을 합니다. 지방 뭐 하락 폭이 이제 차이가 나겠죠. 예. 수도권은 좀 하락하 여러 지역들이 다 대출규제 영향이 있었습니다. 효과가 있었는데 단 하나의 지역이 통계의 유임미를 찾을 수가 없다. 서울입니다. 음. 뭐 서울은 왜 대출 기자가 효과가 없을까?
구매 능력을 제안하게 되면 집을 못 사게 되니까 당연히 영향을 받아야 되는데 못견되는 분들은 근매를 팔 텐데 왜 이럴까라고 하면이 논문이 최종 결과가 뭐냐면 매수자 풀의 효과 때문이다라고 설명을 합니다. 이게 뭐냐면 수요가 너무 많은 거예요. 그러니까 못 견디는 분들이 대출이자 부담이 부담되는 분들이 이제 근매로 팔 수가 있잖아요. 매물을 내놓으면 사려는 분들이 안 사면 어떻게 될까요? 가격이 뚝 뚝 뚝 떨어질 수 있겠죠. 근데 서울은 수요가 너무 많기 때문에 다 받아주더라는 거예요. 음. 그러니까 대출 규제가 나와도 근매가 나와도 받아 줘 버리니까 실제로 대출 규제의 효과 지방이나 수도권처럼 그런 효과를 보기는 현실적으로
실제로 수요가 너무 많다네. 결국에는 수요가 많습니다. 서울에 공급 아파트가 부족한게 아닙니다. 서울의 아파트가 약한 190만 원 정도 되거든요. 190만 원가이 좁은 땅덩어리에 적은 양이 아니잖아요. 근데 수요가 너무 많기 때문에 190만 원도 부족해 보이는 상황입니다. 그음 그런 상황이군요. 자 대출 규제 효과가 없다. 이게 이제 어떻게 보면 좀 증명이 되는 건데. 자, 지금부터는 전세 월세 얘기 좀 해 볼게요. 자, 서울지역 매물사임 현상 속에 뭐 부동산 세제 어떻게 되나 이렇게 특히 강남 지역 같은 경우는 이제 좀 이렇게 관찰을 하고 있는 상황이고요.
상황을 이제 좀 분위기를 보고 있는 상황이고 [콧방귀] 내 집을 마련 못 하면 이제 전월세를 살아야 되잖아요. 그죠? 전세나 월세 살아야 됩니다. 그네. 월세가 많이 올랐어요. 뭐 엄청나게 오은 지역 뭐 네배 뛴다. 그런데 그거는 뭐 기준이 얼마냐 따라서 뭐 그러니까 네배란 말은 제가 좀 뭐 그렇게 약간 자극적이니까 그렇다고 해도 월세가 어느 정도 지금 올랐습니까? 한 1년 전하고 비교하면. 어, 이게 뭐 지역마다 아파트마다 좀 차이는 있는데 우리가 느끼기에는 이제 아파트 가격만 보더라도 올초에 6억 가든게 뭐 중소형 아파트가 8억 이렇게 올라가고요.
전세 가격도 뭐 4억 가든게 6억 이렇게 올라갑니다. 문제는 이제 월세예요. 그러니까 과거에는 이제 없던 패턴인데 집값이 올라가게 되면 전세 월세가 안정이 되고 전세가 올라가면 월세가 안정이 되든 직값이 안정돼야 되는데 지금 다 올라가는데요. 최근에 제 후배를 보니까 성남시로 이사를 갔는데 25평 아파트 월세 250만 원 주고 들어갔다고 하더라고. 아, 성남실에도 이게 몇 년 전만 하더라도 250만 원, 300만 원 월세는 강남권에서만 찾아볼 수 있는 강남권의 막 요지에 그죠. 그렇죠. 지역 25평이나 33평 가격이었는데 이제는 강남, 강북 수도권 가리지 않고 역세권의 아파트가 괜찮으면은 뭐 250, 350만 원 그냥 쉽게 쉽게 나오고요.
이제 우리가 선진국하고 다른게 우리는 [목을 가다듬음] 엄밀히 따지면 월세가 아니라 반전세입니다. 보증금이 들어갑니다. 그러면 보증금이 뭐 보증금 5, 1천에 뭐 350이 아니라 보증금 2억, 보증금 3억에 250, 350 이렇게 들어가니까 한 5년 전으로 보게 되면 그냥 전세 가격이었거든요. 2, 3억이었는데 거기에 250, 350만 원이 몇 년 만에 더 붙었다. 엄청나게 어른 거군요. 배우자 중에 한 명의 월급은 그냥 월세 가격으로 주거비로 그냥 다 나가야 된다. 어쩌다 이렇게 된 겁니까? 여러 가지가 좀 맞물려 있는데 원인이 한두 개가 아닙니다.
어 또 지방 같은 경우는 빈집은 많이 있는데 집값이 안 오르다 보니까 그 빈집을 선호하지 않아서 안 사 버리는 문제가 있는 거고요. 또 투자 수요가 안 들어오게 됩니다. 서울 수도권 같은 경우는 우리가 눈누에 얘기하지만 입주 물량이 일단 부족하고요. 재건축 재개발 정비 사업 때문에 또 멸실이 되고 이주 수요가 많이 나오고 또 다른 문제를 꼽자면 2020년에 이플러스이 계약신 청구가 도입이 됩니다. 네. 과거에는 2년 살고 집주인이 야 좀 올려 줘. 많이 올려 줘라고 하면 아우 그냥 나 나갈래요. 그냥 아우 그냥 집 살래. 그냥 이런 결정을 하고 집을 사는 분들이 많이 있었는데요.
이게 이제 4년으로 늘어나잖아요. 2년 살고 5% 이내니까 거의 안 올리고 4년 살다 보니까 4년 동안 물가가 너무 많이 오릅니다. 특히 최근에 우크라이나 전쟁 이후에 물가가 천정부지 올라가다 보니 분양가가 최근 5년 동안 두 배가 올랐거든요. 긴발값도 많이 올랐죠. 그렇게 따지면 4년 지나고 올려줘. 아, 너무 많은데요. 저는 매덕 못 올려 줘요. 나갈래요. 나가려다 보니까 다른 집들도 전세 월세 매매가 껑충 올라가 있거든요. 그럼 어떻게 될까요? 집주인한테 연락을 합니다. 어, 제가 판단을 잘못해 가지고요. 다시 좀 살면 안 될까요?
한 번만 봐주세요. 한 번만 봐 주세요. 제가 올려 드릴게요. 말씀하시는 2억은 못 올려 드리고 1억 5천만 올려 드릴게요. 좀 봐 주세요라고 합니다. 이게 무슨 문제냐면 재고 매물 회전이 안 됩니다. 음. 음 기존에는 2년 살고 나가면 다른 세입자가 들어오고 [목을 가다듬음] 회전이 되는데 최근에는 회전이 안 되다 보니까 제고 매무는 회전이 안 되죠. 없군요. 입주 물량은 안 나오죠. 거기에 또 토지 거래허가를 적용해서 또 전세 끼고 사고 팔고가 안 되니까 만기가 되면 공실로 비어두거나 집주인이 또 입주해 버리는 경향들이 많으니까
거기다 정책 방향이 네가네 집에는 살아라. 이게 또 그거 인무가 부과되니까 그러면 전세가 이제 사라지고 있죠. 전세 매물이 줄어드니까 자연스럽게 월세 가격이 천정부지 올라갑니다. 특히 이제 집주인 입장에서는 이게 이제 사회 현상으로 보면 로보트 머튼이 이제 그런 자기 실현적 예언이라는 표현을 쓰는데 지금 세금 안 올라갔잖아요. 작년 상승분이 그냥 올해 반영된 정도인데 아니야 2, 3년 후에는 많이 올라갈 거야. 우리는 미리 예을 합니다. 그럼 어떻게 해야 될까요? 세입자한테 기회만 되면 월세로 증가를 시키는 현상이 더 강화되니까 250이든 350이든 지금 올려둬야 그 돈을 받아서 나는 세금을 마련한다라는 심리도 강해지게 되면서 이게 종합적으로 최종 결론은 월세 가격이 빠르게 올라가고 전세가 소멸되는 상황입니다.
그래요. 자, 근데 예를 들어서 이제 엎친데 덮친 기억으로 우리가 빨리 이제 재건축은 돼야지 물량이 그 늘어나고 그 공급이 많아야지 이제 그까 부동산 시장도 안정될 수 있다. 이거는 이제 철칙이긴 한데 그 과정에 있어서는 또 재건축한다 그러면 이주해야 되니까 그 사람들이 [목을 가다듬음] 나와 가지고 어딘가 살아야 되잖아요. 예를 들어서 목동 같은 경우도 뭐 내년 말에나 이제 시작 2주 시작한다 그러더라고요. 네. 이거는 또 어떻게 감당해야 됩니까? 아, 이거는 솔직히 대안이 없습니다. 그냥 그 지역에서 알아서 감당을 해야 되는 목입니다.
그러면 이주수요가 예, 빌라나 오피스텔로 갈 수도 있고요. 주변 아파트로 갈 수도 있기 때문에 목동의 재건축이 진행이 되면 그 주변 단지들은 아마도 공사 기간 정도 한 3년, 한 4년, 요즘 한 4년 걸리거든요. 그러니요. 그러면 2주 기간 또 2, 3년입니다. 그러면 적어도 5년 이상은 네. 매우 빼 아픈 전월세 나니 더 심각해줄 수도 있겠다. 악구정도 그렇고요. 뭐 음마 아파트도 그렇고 재건축이나 재개발 단지 주변 지역들은 업친데 덮친격 설상 가상이 될 것 같습니다. 그러니깐요. 자 74영사님이 이런 메시지 주셨어요. 소장님 늘 잘 듣고 있습니다.
늘 궁금한 부분이 있습니다. 과연 얼마나 주택 공급이 되어야이 주택난을 해결할 수 있을까요? 해결될 수는 있을까요? 이런 질문. 아, 이거 어려운 숙제인데요. 서울 같은 경우는 이제 통계적으로 한 4,호 약 한 5만 정도 공급이 돼야 된다라고 알려져 있는데 이거는 어떻게 나왔냐면 인구 대비 0.05%를 이제 계산을 한 겁니다. 일반적인 경우고요. 서울에는 뭐가 있죠? 양질의 일자리 좋은 인프라 좋은 대학교 모든게 우리는 1극 1극 체제잖아요. 그래서 서울은 5만호가 공급이 돼도 부족합니다. 문재인 정부 시절에 47,호, 4만8,호가 공급이 됐는데도 집값이 올랐죠.
왜 그러냐면 서울에서 결혼하는 세대가 작년에 4만9,상이 결혼했어. 결혼 늘어나잖아요. 결혼 늘어나죠. 올해는 더 늘어납니다. 이혼이 만상 정도 됩니다. 지방에서 올라오는 분들이 35천 정도 됩니다. 그렇게 따지면 9만에서 10만 정도가 가구수부나 수요가 증가하기 때문에 사실 10만 공급이 돼도 부족한데 지금 내년에 공급 물량은 2만가 안 된다고 하니까 사실 좀 굉장히 좀 안타까운 상황이고 정부가 알고 있습니다. 최선을 다해서 공급을 늘리려고 하는데 이게 시차가 시간이 필요하다 보니까 정부도 굉장히 좀 발을 동동 굴리는 상황입니다.
그래요. 자, 그리고요. 813 공급 대책 보면 정부가 이제 신축 아파트 중도금하고 잔금 대출에 대해서 가게부채 총량 목표와 별도로 관리한다. 그래서 이게 [콧방귀] 아 대출 규제의 약간 그 옆 측면으로 좀 뭔가 도움 받을 수 있을까 이렇게 기대하는 분들이 있었는데 실제로 이게 도움 안 되는 거 같다 이런 얘기도 있고 이건 지금 현황이 어떻습니까? 어이 부분은 이제 저는 좀 따로 해야 된다고 생각을 합니다. 왜냐면 청약을 받는 사람들이 다 주택자가 아니거든요. 집안에 있으면 청약 받기 힘들잖아요. 다 무주택자들이니까. 무주택자들이 우리 청약 한번 하려고 하면 가점 점수 만들려면 어떻게 합니까?
15년 넘어야 만점. 15년 지나야 무주택 기간이 만점이 되고 자녀 수요에 따라서 점수 나오고 평생을 고생해서 아파트 청약 하나 했는데 대출 안 해 주면 사실은 자기 자본으로 살 수 있는 사람이 이미 샀겠죠. 그래서 저는 청약 받은 사람은 대출을 좀 해 줘야 된다라고 생각을 하고는 있습니다. 근데 총량 규제 뭐 이런 규제들 때문에 발을 동동 굴리는 게 제일 억울하신 분들은 대출 규제 나오기 전에 당첨이 되신 분. 네를 들어서 2024년에 청약이 됩니다. 당연히 대출 나온다고 생을 하죠. 2016년에 갑자기 정책이 바뀌서 우리 총량 규제할 거야.
대출 안 해 줄 거야라고 하면 집을 포기하라는 말밖에 안 되거든요. 너무 가슴이 아프네요. 그래서 정부 대책이 나오기 전에 청약을 받으신 분들은 이전에 대책 그러니까 소급 적용을 하면 안 된다고 생각을 하고요. 최근에 청약 당첨되신 분들은 이제 정부 정착에 따라서 작은 계획을 세운 다음에 청약을 하니까 그나마 좀 이해는 할 수는 있을 것 같습니다. 네. 그리고요. 아까 이제 모두에 조금 말씀은 해 주셨는데 정부동산 세제 개편은 국회 심사대에 올라 있습니다. 아마 한 달 후에는 그게 확정이 되지 않을까 싶은데 자 개편한 우리가 내용 봤었잖아요.
상당히 이제 좀 부담이 많이 늘어나는 그 측면이 있는데 [콧방귀] 과연 어느 정도 조정될까 그게 그래도 고민은 할 거예요. 저 의원들이 자기 지역고도 있고 하니까 그래서 고민되죠. 예. 예. 그래서 그 어느 정도 조정 과정은 거칠 거라고 보세요. 어, 정부 안에서 저는 좀 후퇴할 수밖에 없다고 생각을 합니다. 왜냐면 이번 세제 개편안이 2027년 내년 12월에 고지서가 나오고요. 4개월 후에 총선이 있기 때문에 수도권 의원들은 긴장할 수밖에 없는데 또 많이 후퇴하게 되면 많이 수정하게 되면 바로 집값이 강 집값이 바로 반등할 수도 있거든요.
그리고 개편화는 왜 냈냐? 또 이런 지적도 할 수 있으니까. 그래서이 절충점을 잘해야 되는데 아무래도 여당 입장에서 초고가 주택에 대해서는 어떻게 안 해 주려고 노력을 할 거고요. 그 아래 구간들은 좀 풀어 주려고 할할 겁니다. 그러면 또 야당에서는 야 무슨 소리냐 같이 해야지라고 이제 맛부딪칠 것 같아요. 그래서 정부 안에서 저는 후퇴는 할 것 같은데 중요한 포인트만 설명을 드리면 보유세 같은 경우는 이제 세율이 0.5에서 에서 5%까지 큰 중가세 세율이 적용되거든요. 2028년이 되면 이걸 얼마나 후퇴할 것인가? 음보유특별공주소득공한도가 10억으로든이 10억을 폐지하거나 20억을 올리느냐가 최대 포인트가 될 것 같습니다.
그래요. 김민만소장님 이렇게 말씀하시는 거 보면 규제 일변도 정책에 대해서는 이게 그 역가가 많을 수 있다는 말씀을 많이 하셨는데 향후 이제 규제 정책을 포함해서 부동산 정책은 어떤데 이렇게 좀 중점이 더어져야 된다고 보십니까? 저는 뭐 단기 급등을 하게 되면 규제를 할 수밖에 없다고 생각을 합니다. 하지만 규제가 이제 지속 가능하게 되면 필요감이 누적이 되고 시장이 왜곡이 되면서 엉뚱한 전올세 문제나 이런 쪽에 이제 불동이 튀거든요. 그래서 기본적으로 장기적으로는 서울 수요를 좀 분산하는데 그러니까 공공 기관 이전에 뭐 이런 거라기보다는 뭐 대체 뭐 3기 신도시라든지 대체 신도시를 빨리 하고 교통망을 개선해 주고 지역 지방에 일자리를 좀 강화하고 경쟁력을 키우는 정책은 반드시 필요해 보이고요.
단기적으로는 전올세 시장 안정에 초점을 맞춰야 될 것 같습니다. 솔직히 우리가 강남치가 뭐 10억 떨어졌다고 하는데 떨어져도 떨어진 거 같지도 않고요. 우리가 살 돈도 없고 대출도 안 나오거든요. 살 곳이 있어야 되잖아요. 그래서 저는 강남 집값 잡기에 올이기보다 전올세 안정에 정책의 최우선 목표를 세우고 전올세가 안정이 되면 안 사고 싶은 사람들은 안 살 수도 있는 거잖아요. 그래서 정부의 정책 1순위가 저는 전호세 시장 안정에 초점을 맞추고 인기 마지막까지 전호세 시장만 잘 관리해도요. 의외로 강북이나 수도권 지역들 반도체 벨트를 제외하고는 안정이 될 수도 있습니다.
네. 전월세 시장 안정의 초점을 맞춰 달라. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 김인만 부동산 경제 연구소의 김인만 소장이었습니다. 오늘 말씀 감사합니다. 감사합니다. [종소리] 편지 왔습니다.
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