저자: 신사임당 · 한국인
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결론: 부동산 가격은 장기적으로 오르겠지만 단기 방향은 불확실하며, 지방 중소도시와 재개발 등 상대적 저평가 지역을 주목하고 달러 자산으로 충격에 대비하라는 취지. [부동산 시장 전망] 지금까지 주식과 부동산이 모두 올라 상승이 당연해졌고, 자산이 없는 사람들이 어떻게 따라갈지가 핵심 고민으로 제시됨. 과거 10년·20년·30년 단위로 비교하면 집값은 올랐다고 주장하며, 초단기 등락은 예측하기 어렵다고 설명. [지역별 시장 구조] 부동산 시장은 서울·수도권, 강원, 광역시 등 지역별로 분리되어 있어 한 지역이 무너져도 다른 거점으로 자금이 이동한다고 설명. 2008년 위기 때 지방이 오히려 상승했고, 2020~2021년에는 지방이 급등했다고 언급. [지방 투자 전략] 초보자는 1억 5천 정도를 모아 지방 아파트 등 아직 덜 오른 지역부터 시작해 서울로 갈아타는 방식을 제안. 지방 소득 양극화로 고가 소비(벤츠 대리점 등)는 잘 되고 있다고 언급. [서울 및 재개발] 서울은 이미 많이 올라 30대가 접근하기 어렵다는 취지로 설명. 재개발 지역은 다주택 규제로 무주택자 진입이 막혀 경쟁이 줄어 상대적으로 저평가되어 있다고 주장. 한남동 재개발 등 과거 사례를 들어 재개발의 기회를 설명. [대출·전세 리스크] 서울 6억 아파트 기준 대출 40%면 현금 약 3억 6천 필요 등 자금 계획을 강조. 전세 가격 급락 시 보증금 반환을 위해 비상금이 필요하며, 보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인해야 한다고 조언. [달러 및 분산투자] 전 세계 부채의 약 80%가 달러로 되어 있어 신용경색 시 달러 수요가 몰려 달러가 오른다고 설명. 본인은 자산의 약 5%를 달러로 보유했고, 코로나 때 2억 원을 환전해 주식에 투자해 1년 만에 약 50% 수익이 났다고 소개. 외부 충격 대비 현금·달러 여유자금을 가져야 하며, 부동산은 단기 대응이 어렵다고 강조. [마무리 주의] 본인은 부동산 투자 6년 차로 짧은 경력이라 자신의 의견을 햇병아리 수준으로 받아들이라고 밝힘.
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다산이 없는 사람들은 기반이 없는 사람들을 어떻게 쫓아가야 할까요. 지금 저라면 부동산 가격이 더 오를 거라고 생각하시나요. 특히 우리 또래는 자산은 없지만 시간이 있어요. 나이 드신 분들은 투자를 하기가 어렵습니다.
오늘도 재미있는 수다로 돌아왔습니다. 오늘 오신 분을 이렇게 어렵게 모셨는데, 두 분이나 나와 주실 줄 몰랐어요. 저는 개인적으로 너무나 감사드립니다. 먼저 본인 소개 부탁드릴게요.
저는 유튜버 신사임당이고요. 돈과 관련된 이야기, 하루하루 살아가는 이야기들을 유튜브 채널에서 하고 있습니다. 검색하셔서 구독과 좋아요 눌러 주시면 감사하겠습니다.
유튜브 수익이 얼마나 되는지 솔직히 여쭤 볼게요. 제가 처음 했을 때는 이 정도였고, 지금은 한 달에 6천만 원 정도 됩니다. 저도 그렇게 자주 하지는 않았지만, 인생의 특징이 있어요. 저는 부자들을 많이 만날 수 있고, 정말 많은 분들이 안 하시잖아요. 그래서 저희들은 이렇게 되어 있을 때, 진짜 전문가는 이분일 것 같은데요.
요즘은 정보가 너무 많으니까, 그중에서 무엇이 좋고 나쁜지 판단하기가 더 어려워진 것 같아요. 정말 좋은 정보인지 아닌지 구분하기 어려운 상황에서, 부자 분들을 많이 만나 보면서 느낀 점이 있습니다.
돈을 미친 듯이 벌겠다는 목표를 향해 달려온 걸까요, 아니면 좋아서 하다 보니 몰입하게 되고 그러다 보니 부자가 된 걸까요. 좋아하는 것을 무작정 하는 것보다, 제 생각에는 두 가지를 함께 고려하는 것이 좋은 것 같아요. 내가 하려는 분야에서 가장 돈이 잘 될 것 같은 것, 그리고 내가 좋아하는 것 중에서 가장 돈이 잘 되는 것. 그 두 가지 사이에서 균형을 찾는 것이 아닐까 싶습니다.
지금 전체적으로 주식도 오르고 부동산도 올랐습니다. 오른 것이 당연하게 되어 버렸고, 오히려 자산을 하나도 갖지 못한 분들이 많습니다. 이런 분들은 자산이 없는 사람들이죠. 그렇다면 기반이 없는 사람들은 어떻게 따라가야 할까요. 제가 만약 1억 5천 정도를 모은다면 지방 아파트를 알아볼 것 같아요.
지방 아파트도 이미 많이 오른 곳이 많아서 남아 있는 곳은 많지 않습니다. 그래도 몇몇 지역은 아직 남아 있어요. 그런 지역에서부터 물물교환처럼 집을 집으로 바꿔 나가는 방식으로 생각하면 좋을 것 같습니다.
부동산 가격이 떨어진다면 가장 먼저 빠지는 곳은 어디일까요. 부동산 시장은 지역별로 나뉘어 있습니다. 서울을 중심으로 한 수도권이 있고, 강원도는 춘천과 원주를 중심으로 한 생활권이 있습니다. 각 광역시도별로 핵심 도시가 있고, 그 아래 중소도시들이 있죠. 이런 식으로 지역마다 작은 수도권이 있다고 생각하면 이해하기 쉽습니다. 어떤 지역을 제외하고 부동산이 무너진다 해도, 그 지역 안의 도시들은 방어해 주는 경우가 많습니다. 시장이 무너진다는 것은 누군가 집을 판다는 것이고, 급한 돈은 다른 거점으로 몰립니다.
2008년 위기 때도 지방이 엄청나게 반등했습니다. 2020년부터 2021년 사이에는 지방이 급등했죠. 그 전에는 잠잠했던 지방 지역도 많았습니다. 결국 내가 사는 동네에 투자하는 것이 어려운 이유는, 지방이 오르고 내리는 것이 그 지역의 수요와 공급에 따라 정해지기 때문입니다.
주식은 수요가 굉장히 출렁이고 변동성이 큽니다. 하지만 지역의 주택 수요는 거의 고정되어 있어요. 그런데 그 지역에서 필요한 양보다 많은 물량이 일시적으로 공급되면 가격이 흔들립니다. 예를 들어 청라나 양주 같은 곳에도 공급이 몰릴 때 가격이 크게 움직였죠. 아파트는 분양부터 입주까지 보통 3년 정도 걸리니까, 3년치 공급량을 미리 알 수 있습니다. 그런데 그 3년 사이에 지역의 수요는 크게 변하지 않아요. 그 지역에서는 매년 일정량의 주택 공급이 필요하다는 평균이 있습니다.
수요와 공급으로만 설명할 수 없는 부분도 있습니다. 같은 지역 안에서도 사람들이 원하는 입지가 있어요. 지금은 양극화가 심해서, 지방에서도 돈을 버는 사람들이 많습니다. 그런데 그렇게 번 돈을 쓸 곳이 마땅치 않아서 지방에서 벤츠 대리점도 잘 되고, 소매 판매도 좋은 편입니다. 그래서 앞으로도 부동산 가격이 계속 오를지 생각해 보게 됩니다.
부동산은 무조건 오른다고 생각하기보다, 정부 규제와 시장 흐름을 함께 봐야 합니다. 10년 전과 지금을 비교하면 많이 올랐죠. 20년 전, 30년 전과 비교해도 오른 편입니다. 장기적으로 보면 국토는 한정되어 있고, 그래서 땅값은 대체로 올라가는 경향이 있습니다. 다만 단기적으로 보면 오르내림이 있어서 그걸 다 맞추기는 어렵습니다.
도쿄 핵심 지역은 한국보다 더 많이 올랐습니다. 지방은 잘 안 된 곳도 많지만, 오사카 같은 곳은 엄청 올랐죠. 주변 지역은 무너질 수 있어도, 핵심 지역은 상대적으로 버팁니다. 지금 광주는 상대적으로 저평가된 편입니다.
서울은 이미 많이 올라서 지방으로 눈을 돌리라는 말씀을 하셨는데요. 서울행 버스를 생각해 보면 이해가 쉽습니다. 이미 출발한 버스에 뒤늦게 뛰어가서 타기는 힘듭니다. 휴게소에서 택시를 타고 따라잡는 것도 쉽지 않죠. 서울 집값도 이미 많이 오른 상태라 지금 들어가기는 쉽지 않은 수준입니다. 대신 지방이 오르는 시기가 있었고, 그 시기에 지방 가격이 계속 올라온 사례가 많습니다.
예를 들어 도화동 같은 지역을 생각해 볼 수 있습니다. 옛날에는 3억 정도 했던 아파트가 10억까지 오르기도 했죠. 7억 정도의 차익이 난 셈입니다. 한남동 재개발도 과거에는 상대적으로 저평가되어 있었습니다. 지금은 많이 올랐지만, 그때는 가격이 눌려 있었죠.
우리 또래는 자산은 없지만 시간이 있습니다. 지금 40대 초반이라도 10년을 바라보고 재개발을 잡고 기다리면, 나중에는 아파트가 될 수 있습니다. 하지만 지방에서 시작해 굴리면 10년 이상 걸릴 수도 있습니다. 나이 드신 분들은 시간이 부족해서 투자하기가 어렵다는 점도 기억해야 합니다.
30대가 지금 서울에서 집을 사려면 많은 돈이 필요합니다. 예를 들어 6억 원짜리 아파트를 산다고 하면, 40% 대출을 받아도 2억 4천만 원이 필요하고, 나머지 3억 6천만 원은 내 돈으로 채워야 합니다. 그만큼 돈을 모아 둔 사람만 살 수 있는 거죠. 그래도 서울에서 첫 집을 사고 싶다면, 상대적으로 덜 오른 지역을 찾는 것이 방법일 수 있습니다. 내 돈이 5억 정도 있다면 재개발 지역을 살펴볼 만합니다. 재개발 지역 주택은 일반 아파트보다 상대적으로 가격이 낮은 편입니다.
지금 법적으로 다주택자가 주택을 추가로 사기 어렵게 규제되어 있습니다. 재개발 지역의 주택을 살 때도 첫 번째 대출이 어렵고, 무주택자 요건이 필요하기도 합니다. 그래서 재개발 지역은 진입 장벽이 높아 경쟁자가 줄어드는 면이 있습니다.
저는 전체 자산의 약 5% 정도를 달러로 보유하고 있습니다. 이것도 인터뷰를 하면서 알게 된 사실인데, 전 세계에 존재하는 부채의 약 80%가 달러로 되어 있다고 합니다. 신용경색이 와서 부채를 회수해야 하는 상황이 오면 어떤 화폐의 수요가 가장 많이 늘어날까요. 바로 달러입니다. 그래서 경제위기가 오면 달러 가치가 올라갈 수밖에 없다는 거예요.
2008년 금융위기 때도 미국이 위기였지만 달러 가치가 크게 올랐습니다. 미국 내 수요뿐 아니라 신용경색으로 모두가 달러를 필요로 했기 때문이죠. 반대로 외부 충격이 오면 우리나라 자산은 크게 흔들릴 수 있습니다. 주식도 부동산도 영향을 받을 수 있죠. 그때 달러를 일부 가지고 있으면 그것으로 기회를 잡을 수 있습니다.
저도 코로나 때 2억 원 정도를 환전해서 주식을 샀습니다. 일 년쯤 지나니까 50% 넘게 수익이 나더라고요. 팔기도 애매하고, 가격이 비싸져서 그 뒤로는 추가로 사지 않고 있습니다. 보통 주식은 계속 돈을 넣는 방식으로 투자하는데, 이런 식으로 위기 때 빼 두었던 자금을 사용하는 것도 방법입니다.
부동산은 단기 충격이 와도 대출을 활용할 수 있다는 장점이 있지만, 한 번에 가격이 크게 떨어질 수 있다는 단점도 있습니다. 아파트가 상대적으로 가격 방어가 되는 편이지만, 그래도 떨어질 때는 많이 떨어집니다. 그래서 비상금을 갖고 있어야 합니다.
특히 전세 시장은 공급이 많아지면 전세가가 확 빠질 수 있습니다. 예를 들어 전세 보증금 3천만 원 갭으로 집을 샀는데 전세가가 5천만 원 떨어지면, 5천만 원을 메워야 합니다. 그 돈을 어떻게 준비하실 건가요. 그래서 여유 자금이 반드시 있어야 합니다.
세입자 입장에서는 보증보험에 꼭 가입해야 합니다. 보증보험 가입이 거절되면 그 집은 권리관계에 문제가 있다는 뜻이니 피하는 것이 좋습니다. 전세자금대출을 조금이라도 끼면 은행에서 권리를 분석해 주기 때문에 확인에 도움이 됩니다.
얼마 전 한 형님을 만났는데, 서울은 이제 못 사겠다고 하셨습니다. 그분 말씀으로는 가격이 한 번씩 눌렸다가 다시 올라간 적이 있으니, 그때 들어가면 된다고 하더라고요. 하지만 충격이 오기를 바라고만 있으면 안 됩니다. 평소에 준비를 해 두고, 기회가 왔을 때 들어갈 수 있도록 해야 합니다. 그저 기도만 하면서 아무것도 안 하는 것은 답이 아니에요.
오늘 제가 말씀드린 내용은 인터뷰를 하고 듣는 과정에서 알게 된 것들입니다. 처음부터 아는 것이 있었던 건 아니에요. 제가 부동산 투자를 한 것은 2015년부터라서 기간이 짧습니다. 그러니 이 이야기는 6년 정도 투자한 햇병아리가 한 얘기라고 생각해 주셨으면 좋겠습니다.
오늘 나와 주셔서 감사합니다. 다른 채널에서는 다른 분들의 이야기를 많이 듣게 되는데, 오늘은 신사임당님의 직접적인 경험과 생각을 들을 수 있어서 참 좋았습니다. 감사합니다.
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