저자: MichaelBurry · 외국인
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이 영상은 투자자 마이클 버리의 2005년 미국 서브프라임 모기지 CDS 베팅과 그 이후의 과정을 다루며, 스페인 주택 버블 시기 아파트 가치 변화를 사례로 든다. 핵심 결론: 옳은 판단도 기다리는 비용(보험료, 평가손실, 고객 이탈)을 감당하지 못하면 손실로 이어질 수 있다. 버리의 이력: 신경과 전공의 출신으로 독학으로 가치투자를 익혔고, 2000년 11월 1일 사이온 캐피털을 설립했다. 2001~2003년 S&P500 대비 우수한 성과를 냈다. 베팅 구조: 2005년 5월 독일 도이치방크를 상대로 서브프라임 모기지 채권(BBB 등급 하위 트랜치)에 CDS를 매입했다. 연간 약 2%의 보험료를 냈고 2005년 10월 서한에서 최소 10억 달러 규모의 보험을 보유한다고 밝혔다. 기다림의 비용: 보험료 지출, 은행의 낮은 평가, 투자자 환매 요구와 소송 위협, 인력 감축 등 압박이 있었다. 2006년에는 모기지 보험을 별도 계좌에 두어 고객이 인출할 수 없었다. 성과: 2007년 부실이 급증하며 보험 가치가 크게 상승했다. 버리 본인 약 1억 달러, 투자자 약 7억 2,500만 달러 수익으로 전해진다. 2000년 11월~2008년 6월 누적 수익률 489%(수수료·비용 차감 후)로, 1만 달러가 약 5만 8,900달러가 된 반면 S&P500은 약 1만 200달러였다. 이후 그는 2008년 펀드를 닫았다. 교훈 3가지: (1) 정보는 공개되어 있지만 대부분 읽지 않는다(채권 설명서, 계약서 세부 조항). (2) 너무 일찍 맞는 것은 틀린 것과 비슷하게 보일 수 있다. (3) 연간 비용과 기다림의 총비용을 구분해야 한다(홈보험 보험료와 유사). 스페인 주택 사례: 공식 감정가 기준 2008년 1분기 고점 m²당 2,101유로에서 2014년 3분기 1,456유로로 31% 하락했다. 20만 유로 아파트 기준 2014년 약 13만 8,600유로(약 6만 1,400유로 감소)였고, 원금 회복은 2025년 3분기로 약 17년 반이 걸렸다. 물가(CPI 약 44% 상승, 2008Q1~2016Q2) 반영 시 구매력 기준으로는 여전히 약 22% 낮은 수준으로 계산된다. 실거래가 지수로는 하락폭이 37%다. 주의: 감정가만 추적했으며 취득세, 대출이자, 거주·임대 비용은 제외했다. 전국 평균이며 개별 아파트나 지역과 다를 수 있다. 본 영상은 교육 목적이며 투자 조언이 아니다. 출연자 전망: 특정 대상 자산(국내외 종목·지수·금리·환율)에 대한 1~3개월 가격 방향 예측 발언은 없고, 과거 사례 중심의 교훈 설명이다.
다듬은 글
2005년, 신경과 의사를 그만두고 투자에 뛰어든 한 사람이 미국에서 많은 사람들이 주택담보대출을 갚지 못하게 될 거라고 베팅했습니다. 그는 그 부채 중 최소 10억 달러어치에 대해 보험을 샀고, 그의 고객들은 자신의 돈을 빼달라고 요구했습니다. 그의 이름은 마이클 배리였고, 그의 판단은 옳았지만 기다리는 동안 그는 돈과 신뢰를 잃었습니다.
먼저 그의 이야기를 따라가 보고, 그다음 여러분의 계좌를 살펴보겠습니다. 2008년 스페인 주택 거품 때 20만 유로짜리 아파트에는 무슨 일이 일어났을까요? 이것은 투자 조언이 아니라 교육용 콘텐츠입니다. 마이클 배리는 의학을 공부했습니다. 저널리스트 마이클 루이스가 2010년 저서 『빅 숏』에서 밝힌 바에 따르면, 그는 금융 수업을 들어본 적이 없었습니다.
그는 독학으로 투자를 배웠습니다. 책을 읽으면서요. 1996년 11월, 그는 인터넷 포럼에서 가치투자에 관한 글타래를 열었습니다. 가치투자란 투자자가 추정하는 가치보다 싸게 팔리는 기업의 주식 조각을 찾는 것입니다. 이후 그는 자신만의 웹사이트를 만들었는데, 나중에 블로그라고 불리게 된 그곳에 자신이 산 종목과 그 이유를 공개했습니다.
그는 병원에서 16시간 교대 근무를 마친 뒤, 자정부터 새벽 3시 사이에 글을 썼습니다. 1998년에는 스탠퍼드에서 신경과 레지던트로 일하고 있었는데, 이미 투자 전문가들이 그의 글을 읽고 있었습니다. 결국 그는 돈을 관리하기 위해 의학을 떠났습니다. 루이스에 따르면, 사무실을 알아보던 중 뉴욕에서 펀드를 운용하던 조엘 그린블랫으로부터 함께 투자하자는 전화를 받았습니다.
펀드는 많은 투자자의 돈을 모아 함께 투자하는 것입니다. 배리의 펀드 '사이온 캐피털'은 2000년 11월 1일에 시작되었습니다.
배리 자신이 2010년에 쓴 바에 따르면, 2003년부터 그는 자신이 목격한 것에 대해 걱정하기 시작했습니다. 은행들은 점점 더 적은 요건으로 주택담보대출을 내주고 있었습니다. 많은 대출이 서브프라임 모기지, 즉 채무불이행 위험이 더 높은 사람들에게 집을 사라고 빌려주는 대출이었습니다. 종종 처음 2년은 낮은 이자로 시작했다가 이후 이자가 올랐습니다. 루이스는 한 예를 듭니다. 은행이 대출에 부과하는 이자율 6%가 2007년에는 11%로 뛰어오르는 식이었습니다.
일반적으로 은행은 그런 대출을 자기 장부에 보관하지 않았습니다. 대출들을 큰 묶음으로 묶어 채권, 즉 부채 조각으로 팔았습니다. 배리는 2004년 말과 2005년 초에 걸쳐 그런 채권의 설명서를 읽었는데, 각각 약 130쪽이었습니다. 그리고 그는 자신의 도구를 찾아냈습니다. 바로 신용부도스와프(CDS)입니다.
이것은 자동차 보험과 비슷하게 작동하는데, 중요한 차이가 하나 있습니다. 자기 차가 아니어도 그 차에 보험을 들 수 있다는 것입니다. 매년 보험료를 내고, 차가 사고를 내면 보험금을 받습니다. 배리의 경우 그 '차'는 주택담보대출 채권이었고, 사고는 사람들이 대출금을 갚지 않는 것이었습니다.
2005년 5월 19일, 그는 독일 은행 도이체방크를 상대로 6천만 달러어치의 주택담보대출 채권에 대한 보험을 샀습니다. 이 채권들은 건물의 층처럼 구간으로 나뉘어 있었습니다. 대출이 부실해지면 손실은 아래층부터 먼저 닥칩니다. 배리는 손실에 대한 보호가 거의 없는 하위 등급, 즉 BBB 등급의 구간을 골랐습니다. 이 보험에는 연간 약 2%가 들었습니다. 1천만 달러어치를 보험에 들 때마다 연간 약 20만 달러를 냈습니다. 대출금이 모두 상환되면 그 돈은 그대로 날아갑니다. 손실이 그 구간에 닿으면 보험이 지급되는데, 구간 전체가 날아가면 최대 1천만 달러까지 받을 수 있었습니다.
7월 말이 되자 그의 보험 보장액은 이미 7억 5천만 달러를 넘었습니다. 루이스에 따르면, 2005년 10월 편지에서 그는 투자자들에게 펀드가 서브프라임 주택담보대출 채권 최소 10억 달러에 대해 보험을 들고 있다고 알렸습니다. 그는 주식을 고르라고 뽑힌 사람이었지, 미국 주택 시장에 반대로 베팅하라고 뽑힌 사람이 아니었습니다.
배리가 노린 것은 비대칭 베팅이었습니다. 매년 보험료를 내지만, 자신이 옳다면 훨씬 더 많이 벌 수 있었습니다. 루이스에 따르면, 그 대출들 중 일부만 부실해져도 그에게는 충분했습니다.
그전까지 배리는 아주 잘하고 있었습니다. 루이스에 따르면 2001년에 S&P 500 지수, 즉 미국 대기업 500곳을 추적하는 지수가 12% 떨어졌을 때 사이온은 55% 올랐습니다. 2002년과 2003년에도 지수를 이겼습니다. 하지만 보험은 돈이 들었고, 당시에는 한 푼도 지급되지 않고 있었습니다. 게다가 배리가 2011년에 직접 말한 바에 따르면, 은행들은 그의 보험 계약을 자신이 보기에 공정한 가치보다 낮게 평가했습니다.
사이온에 들어온 사람은 최소 1년은 머물기로 약속해야 했습니다. 배리에 따르면, 2006년 펀드는 주택담보대출 보험을 별도 계좌로 옮겨야 했고, 그 계좌에 있는 동안에는 고객들이 돈을 뺄 수 없었습니다. 그는 돈을 돌려달라고 요구하는 매우 화난 많은 투자자들과 마주했습니다. 소송을 당하겠다는 위협을 받았고, 임금을 삭감하고 팀의 일부를 해고해야 했습니다.
2007년이 되자 주택담보대출은 기록적인 수준으로 채무불이행에 빠지기 시작했고, 그의 보험 계약은 훨씬 더 가치가 높아졌습니다. 바로 그런 채무불이행을 보장하고 있었기 때문입니다. 루이스에 따르면, 이 베팅으로 배리는 약 1억 달러를, 투자자들은 약 7억 2,500만 달러를 벌었습니다. 2000년 11월 1일 설립 때부터 2008년 6월 30일까지 사이온과 함께한 사람들의 수익률은 수수료와 비용을 뺀 뒤 489%였습니다. 처음에 1만 달러를 넣었다면 약 5만 8,900달러가 되었을 것입니다. S&P 500에 넣었다면 약 1만 200달러였을 것입니다.
그의 이야기에서 세 가지 원칙이 드러납니다.
첫째, 정보는 보통 훤히 보이는 곳에 있지만 그것을 읽는 사람은 거의 없습니다. 채권 설명서는 공개되어 있었습니다. 여러분의 휴대폰 계약서 깨알 같은 글씨도 마찬가지입니다. 위험은 적혀 있었지만, 아무도 그 페이지까지 가지 않았을 뿐입니다.
둘째, 너무 일찍 옳은 것은 틀린 것과 아주 비슷합니다. 2005년 5월부터 배리는 기다리는 동안 보험료를 내고 부정적인 평가를 견뎌야 했고, 고객들은 비용만 보았습니다. 호수의 얼음이 얇다고 경고하는데, 모두가 아무 문제없이 스케이트를 타고 있다가 얼음이 깨지는 것과 같습니다. 그 경고를 한 사람이 이상한 사람이 되는 것입니다.
셋째, 매년 드는 비용과 기다림의 비용을 구분하세요. 배리는 각 보험마다 매년 얼마를 내는지는 알았지만, 그것을 몇 년 동안 내야 할지는 몰랐습니다. 주택보험과 같습니다. 보험료는 알지만, 10년 동안 한 번도 쓰지 않으면 10년 치 보험료를 낸 셈이 됩니다.
이제 여러분의 유로와 기다림의 비용을 계산해 보겠습니다. 스페인에도 자체 주택 거품이 있었습니다. 이를 측정하기 위해 우리는 자유주택, 즉 보호받지 않는 주택의 평균 감정가를 사용합니다. 이것은 주택부 통계로, 감정평가사들이 스페인 전역에서 평균적으로 1제곱미터의 가치를 얼마로 보는지를 나타냅니다.
2008년 1분기에 이 가격은 정점인 제곱미터당 2,101유로에 도달했습니다. 그 뒤 6년 반 동안 떨어져, 2014년 3분기에는 1,456유로가 되었습니다. 31% 하락한 것입니다.
정점에서 20만 유로에 아파트를 샀고, 그 가격이 평균과 같이 움직였다고 가정해 봅시다. 2014년에 그 아파트는 약 13만 8,600유로의 가치가 되었을 것입니다. 약 6만 1,400유로가 줄어든 셈입니다. 20만 유로를 되찾는 데는 얼마나 걸렸을까요? 2025년 3분기까지, 즉 17년 6개월이 걸렸습니다.
하지만 금액을 되찾는 것이 그 돈으로 살 수 있는 것을 되찾는 것은 아닙니다. 국립통계청(INE)의 소비자물가지수(CPI)에 따르면, 2008년 1분기부터 2016년 2분기 사이에 물가는 약 44% 올랐습니다. 20만 유로로 살 수 있었던 것과 같은 것들을 사려면 약 28만 7,600유로가 필요했을 것입니다. 그런데 평균을 따라간 아파트는 약 22만 4,100유로의 가치밖에 되지 않았을 것입니다. 구매력 기준으로는 여전히 22% 낮은 것입니다.
한계도 주의하세요. 이 계산은 감정가만 추적합니다. 매입 비용, 세금, 주택담보대출, 그 집에 살거나 세를 놓는 데 드는 생활비는 포함하지 않습니다. 이것은 여러분의 아파트나 동네가 아닌 전국 평균입니다. 그리고 감정가 대신 실거래가를 쓰면 INE 지수는 37%라는 더 큰 하락을 보여 줍니다.
루이스에게 배리가 말한 바에 따르면, 베팅이 성공했을 때 그의 고객 중 누구도 그가 옳았다는 것을 증명하러 돌아오지 않았습니다. 그리고 그 자신이 여러 이유로 낙담해 쓴 것처럼, 그는 2008년 사이온을 닫았습니다.
그의 이야기는 펀드에도, 아파트에도 가치 있는 생각 하나를 남깁니다. 옳았다고 해서 기다림의 비용이 사라지지는 않는다는 것입니다.
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